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Maison XIXème coeur de village sur terrain 2061 m2

VilleMontfort-en-Chalosse (40)
Surface225m²
Coût Total235 450€
Loyer Annuel26 218€
Rentabilité11.14%
Cashflow/mois+731€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 500 €
Surface : 225 m²
Prix au m² : 611,11 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 225 m², 7 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, 2061 m² de terrain, Cheminée, Placards, Cave, Parquet, Orientation est, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

Dans coeur de village tous commerces/services à pieds, maison de bourg à rénover de 225 m2 habitables environ comprenant en rez-de-chaussée : entrée, salon avec cheminée marbre, 2 bureaux, (ancien cabinet médical), salle à manger, garage attenant 14m2, cuisine, salle de bains - toilettes, terrasse couverte 23m2, au 1er étage : 4 chambres, dressing, pièce d'eau comprenant cabine de douche et lavabo, au 2ème étage : combles aménageables 102m2. Volumes généreux, belles possibilités d'aménagement. Terrain de 2061m2 comprenant dépendance attenante 24m2. Montant estimé par le Dpe des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : coût minimum 4980 €, coût maximum 6780 € (année de référence des prix de l'énergie : 2021). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Montfort-en-Chalosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40380
Coordonnées : 43.711163, -0.842308
Total : 235 450€
Prix d'acquisition : 137 500€
Travaux : 86 950€
Valeur du bien : 224 450€
Frais de notaire : 11 000€
Coût estimé : 11 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 225m²
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2185€/mois
Loyer annuel estimé : 26218€/an
Fourchette totale : 1713€ - 2786€/mois
Fourchette annuelle : 20557€ - 33437€/an
Rentabilité brute :11.14%
Fourchette de rentabilité :8.73% - 14.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 532,99 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :344 923 €
Prix d'achat :137 500 €
Décote à l'achat :-207 423€ (-60.1%)
Marge achat-revente :109 473€ (31.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 176,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :58,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 235,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 408,26€
Coût de l'assurance :17 658,75€
Taxe foncière : 2 621,77€/an
Soit par mois : 218,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 184,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 453,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :731,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 225 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et réfection des surfaces abîmées
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes et état vétuste

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 950 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 500€
    Isolation toiture/combles: 225 m² × 60€/m² = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:21 000€
    Remplacement fenêtres: 28 fenêtres × 750€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: Parquet flottant 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon - Rénovation:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes:1 550€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie - Réfection complète:12 000€
    Réfection plomberie complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montfort-en-Chalosse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 218 €/an
Calcul : 2 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 450 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 369 €
Revenus locatifs : +26 218 €
Charges déductibles : -98 369 €
Résultat foncier Année 1 : -72 151 €(Déficit de 72 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 419 €/an
Revenus locatifs : +26 218 €
Charges déductibles : -11 419 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 799 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50751.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 375 €(65% de 137 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 250 €/an
Calcul : 89 375 € × 3,636% = 3 250 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 218 €98 376 €8 098 €-72 159 €21 400 €50 759 €50 759 €
226 742 €11 214 €7 886 €15 528 €--35 230 €
327 277 €10 993 €7 665 €16 283 €--18 947 €
427 822 €10 765 €7 437 €17 057 €--1 890 €
528 379 €10 529 €7 201 €17 850 €---
628 946 €10 285 €6 957 €18 662 €---
729 525 €10 032 €6 704 €19 494 €---
830 116 €9 770 €6 442 €20 346 €---
930 718 €9 498 €6 170 €21 220 €---
1031 333 €9 217 €5 889 €22 115 €---
1131 959 €8 927 €5 599 €23 033 €---
1232 598 €8 626 €5 297 €23 973 €---
1333 250 €8 314 €4 986 €24 937 €---
1433 915 €7 991 €4 663 €25 924 €---
1534 594 €7 657 €4 329 €26 937 €---
1635 286 €7 311 €3 983 €27 975 €---
1735 991 €6 952 €3 624 €29 039 €---
1836 711 €6 582 €3 253 €30 130 €---
1937 445 €6 197 €2 869 €31 248 €---
2038 194 €5 800 €2 472 €32 394 €---
2138 958 €5 388 €2 060 €33 570 €---
2239 737 €4 962 €1 634 €34 775 €---
2340 532 €4 521 €1 192 €36 011 €---
2441 343 €4 064 €736 €37 279 €---
2542 169 €3 591 €262 €38 579 €---
TOTAL839 760 €287 561 €117 408 €552 199 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 552 199 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 218 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 506 €-6 420 €+11 926 €
2+5 506 €0 €+5 506 €
3+5 506 €0 €+5 506 €
4+5 506 €0 €+5 506 €
5+5 506 €+4 788 €+718 €
6+5 506 €+5 598 €-92 €
7+5 506 €+5 848 €-342 €
8+5 506 €+6 104 €-598 €
9+5 506 €+6 366 €-860 €
10+5 506 €+6 635 €-1 129 €
11+5 506 €+6 910 €-1 404 €
12+5 506 €+7 192 €-1 686 €
13+5 506 €+7 481 €-1 975 €
14+5 506 €+7 777 €-2 271 €
15+5 506 €+8 081 €-2 575 €
16+5 506 €+8 392 €-2 886 €
17+5 506 €+8 712 €-3 206 €
18+5 506 €+9 039 €-3 533 €
19+5 506 €+9 374 €-3 868 €
20+5 506 €+9 718 €-4 212 €
21+5 506 €+10 071 €-4 565 €
22+5 506 €+10 433 €-4 927 €
23+5 506 €+10 803 €-5 297 €
24+5 506 €+11 184 €-5 678 €
25+5 506 €+11 574 €-6 068 €
Total+137 650 €+165 660 €+-28 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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