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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface63m²
Coût Total111 640€
Loyer Annuel9 815€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 412,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Secteur marché gare à Montauban nous vous proposons cet appartement vendu libre nécésitant des travaux pour une remise en location ou pour une residence principale. Il y a du double vitrage coté salon, chauffage gaz de ville (chaudière 2012) salle d'eau bac a douche et fayence neuve (2026) pour les plus réctifs.. REF 12010 Référence agence : 12010

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Total : 111 640€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 15 520€
Valeur du bien : 104 520€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.52€ - 16.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9815€/an
Fourchette totale : 663€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 7956€ - 12110€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :7.13% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :555,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :32,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 953,05€
Coût de l'assurance :9 768,50€
Taxe foncière : 981,55€/an
Soit par mois : 81,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 817,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 669,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage gaz de ville pour assurer son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit récent, une vérification est recommandée pour garantir l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris le carrelage et les installations visibles.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation pour mise aux normes et confort.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture écaillée et usure visible nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 520 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Pose de revêtement sol: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Rafraîchissement peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 815 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 640 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 684 €
Revenus locatifs : +9 815 €
Charges déductibles : -20 684 €
Résultat foncier Année 1 : -10 869 €(Déficit de 10 869 €)
Imputable sur revenu global : 10 869 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 164 €/an
Revenus locatifs : +9 815 €
Charges déductibles : -5 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 651 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 815 €20 688 €3 795 €-10 872 €10 872 €--
210 012 €5 068 €3 695 €4 944 €---
310 212 €4 964 €3 591 €5 248 €---
410 416 €4 856 €3 484 €5 560 €---
510 625 €4 745 €3 373 €5 879 €---
610 837 €4 630 €3 258 €6 207 €---
711 054 €4 511 €3 139 €6 543 €---
811 275 €4 388 €3 016 €6 887 €---
911 500 €4 261 €2 888 €7 240 €---
1011 730 €4 129 €2 756 €7 602 €---
1111 965 €3 992 €2 620 €7 973 €---
1212 204 €3 851 €2 478 €8 354 €---
1312 448 €3 705 €2 332 €8 744 €---
1412 697 €3 553 €2 181 €9 144 €---
1512 951 €3 396 €2 024 €9 555 €---
1613 210 €3 234 €1 862 €9 976 €---
1713 475 €3 067 €1 694 €10 408 €---
1813 744 €2 893 €1 521 €10 851 €---
1914 019 €2 713 €1 341 €11 306 €---
2014 299 €2 527 €1 155 €11 772 €---
2114 585 €2 335 €962 €12 251 €---
2214 877 €2 135 €763 €12 742 €---
2315 175 €1 929 €557 €13 245 €---
2415 478 €1 716 €343 €13 762 €---
2515 788 €1 495 €123 €14 293 €---
TOTAL314 392 €104 780 €54 953 €209 612 €10 872 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 612 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 061 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 061 €-3 262 €+5 323 €
2+2 061 €+1 483 €+578 €
3+2 061 €+1 574 €+487 €
4+2 061 €+1 668 €+393 €
5+2 061 €+1 764 €+297 €
6+2 061 €+1 862 €+199 €
7+2 061 €+1 963 €+98 €
8+2 061 €+2 066 €-5 €
9+2 061 €+2 172 €-111 €
10+2 061 €+2 281 €-220 €
11+2 061 €+2 392 €-331 €
12+2 061 €+2 506 €-445 €
13+2 061 €+2 623 €-562 €
14+2 061 €+2 743 €-682 €
15+2 061 €+2 866 €-805 €
16+2 061 €+2 993 €-932 €
17+2 061 €+3 122 €-1 061 €
18+2 061 €+3 255 €-1 194 €
19+2 061 €+3 392 €-1 331 €
20+2 061 €+3 532 €-1 471 €
21+2 061 €+3 675 €-1 614 €
22+2 061 €+3 822 €-1 761 €
23+2 061 €+3 974 €-1 913 €
24+2 061 €+4 129 €-2 068 €
25+2 061 €+4 288 €-2 227 €
Total+51 525 €+62 884 €+-11 359 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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