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Appartement - 4 pièce(s) - 86 m²

Bien expiré
VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface86m²
Coût Total179 960€
Loyer Annuel10 717€
Rentabilité5.96%
Cashflow/mois-440€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 627,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur Bouvent

  • au premier étage d'une résidence construite par un architecte en 1970, venez découvrir ce bel appartement type 4 de 86m²Il se compose d'une entrée desservant coin jour et coin nuit.

Un salon séjour spacieux de 35m² environ, une cuisine fermée avec rangements.Un couloir avec placards nous emmène vers 2 chambres dont une avec balcon, une salle de bains, WC séparé.La copropriété est bien entretenu et bénéficie d'un parc végétalisé.Chaudière collective au gaz neuveCharges : 300? par mois (chauffage, eau chaude, entretien communs et jardin)Une cave vient agrémenter ce bienCet appartement saura vous séduire par la quiétude de son emplacement ainsi que ses nombreux points de lumièreStationnement de parking dans la copropriétéVisite sur RDVLes information sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site: www.georisques.gouv.fr

Honoraires charges vendeurs

Alexis HARTUNG

Votre agent immobilier

Numéro de mandat : 4079

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.193689, 5.242394
Total : 179 960€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 28 760€
Valeur du bien : 168 760€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10717€/an
Fourchette totale : 700€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 8395€ - 13681€/an
Rentabilité brute :5.96%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 854,84 €/m²
Basé sur :117 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 516 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-19 516€ (-12.2%)
Marge achat-revente :-20 444€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 429,86€
Coût de l'assurance :15 746,50€
Taxe foncière : 1 071,66€/an
Soit par mois : 89,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 893,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-440,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 760 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:4 860€
    Remplacement de 9 fenêtres double vitrage: 9 × 540€/fenêtre = 4860€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète de cuisine: 1 × 9500€ = 9500€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose de parquet flottant dans 30 m²: 30 × 70€/m² = 2100€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 25 × 32€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région et incluent les coûts de matériaux et de pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 360€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 717 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 041 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 102 €
Revenus locatifs : +10 717 €
Charges déductibles : -40 102 €
Résultat foncier Année 1 : -29 386 €(Déficit de 29 386 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 986 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 342 €/an
Revenus locatifs : +10 717 €
Charges déductibles : -11 342 €
Résultat foncier Années 2+ : -626 €/an(Déficit de 626 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7985.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 717 €40 108 €6 047 €-29 392 €21 400 €7 992 €7 992 €
210 931 €11 188 €5 886 €-257 €257 €-7 992 €
311 150 €11 022 €5 720 €128 €--7 863 €
411 373 €10 850 €5 548 €523 €--7 341 €
511 600 €10 672 €5 370 €928 €--6 413 €
611 832 €10 488 €5 186 €1 344 €--5 069 €
712 069 €10 298 €4 996 €1 771 €--3 298 €
812 310 €10 101 €4 799 €2 209 €--1 089 €
912 556 €9 897 €4 596 €2 659 €---
1012 807 €9 687 €4 385 €3 121 €---
1113 063 €9 469 €4 167 €3 595 €---
1213 325 €9 243 €3 942 €4 082 €---
1313 591 €9 010 €3 708 €4 581 €---
1413 863 €8 769 €3 467 €5 094 €---
1514 140 €8 519 €3 218 €5 621 €---
1614 423 €8 261 €2 959 €6 162 €---
1714 712 €7 994 €2 692 €6 718 €---
1815 006 €7 717 €2 416 €7 289 €---
1915 306 €7 431 €2 130 €7 875 €---
2015 612 €7 135 €1 834 €8 477 €---
2115 924 €6 829 €1 528 €9 095 €---
2216 243 €6 513 €1 211 €9 730 €---
2316 568 €6 185 €884 €10 382 €---
2416 899 €5 846 €545 €11 053 €---
2517 237 €5 496 €194 €11 741 €---
TOTAL343 257 €248 728 €87 430 €94 529 €21 657 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 497 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 529 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 717 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 250 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 250 €-6 420 €+8 670 €
2+2 250 €-77 €+2 327 €
3+2 250 €0 €+2 250 €
4+2 250 €0 €+2 250 €
5+2 250 €0 €+2 250 €
6+2 250 €0 €+2 250 €
7+2 250 €0 €+2 250 €
8+2 250 €0 €+2 250 €
9+2 250 €+471 €+1 779 €
10+2 250 €+936 €+1 314 €
11+2 250 €+1 078 €+1 172 €
12+2 250 €+1 224 €+1 026 €
13+2 250 €+1 374 €+876 €
14+2 250 €+1 528 €+722 €
15+2 250 €+1 686 €+564 €
16+2 250 €+1 849 €+401 €
17+2 250 €+2 015 €+235 €
18+2 250 €+2 187 €+63 €
19+2 250 €+2 362 €-112 €
20+2 250 €+2 543 €-293 €
21+2 250 €+2 728 €-478 €
22+2 250 €+2 919 €-669 €
23+2 250 €+3 115 €-865 €
24+2 250 €+3 316 €-1 066 €
25+2 250 €+3 522 €-1 272 €
Total+56 250 €+28 359 €+27 891 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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