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Appartement 4 pièces 101 m²

VilleBourges (18)
Surface101m²
Coût Total203 650€
Loyer Annuel11 307€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 485,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

Venez découvrir ce bel appartement idéalement situé à proximité du centre-ville ! Son grand salon-séjour avec cuisine américaine aménagée offre un espace de vie convivial et chaleureux. Côté nuit, 3 chambres avec placards. Salle de bains, arrière-cuisine, cellier et garage complètent ce cocon. Une belle opportunité à ne pas manquer Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6% Référence annonce : 336-1939 Date de réalisation du diagnostic : 21/08/2026 Prix hors honoraires : 141 510 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 1216 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 930 € et 2 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.085186, 2.393416
Total : 203 650€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 41 650€
Valeur du bien : 191 650€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 942€/mois
Loyer annuel estimé : 11307€/an
Fourchette totale : 717€ - 1238€/mois
Fourchette annuelle : 8609€ - 14851€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :427 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 334 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-18 334€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-35 316€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 081,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 861,68€
Coût de l'assurance :17 819,38€
Taxe foncière : 1 130,72€/an
Soit par mois : 94,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 101,33€/mois
Soit par an : 1 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 942,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 205 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments usés
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - signes d'usure nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 650 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 942 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 307 €/an
Calcul : 942 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 650 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 131 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 216 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 788 €
Revenus locatifs : +11 307 €
Charges déductibles : -51 788 €
Résultat foncier Année 1 : -40 481 €(Déficit de 40 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 138 €/an
Revenus locatifs : +11 307 €
Charges déductibles : -10 138 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19081.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 307 €51 795 €7 086 €-40 488 €21 400 €19 088 €19 088 €
211 533 €9 960 €6 900 €1 573 €--17 514 €
311 764 €9 768 €6 709 €1 996 €--15 519 €
411 999 €9 570 €6 510 €2 430 €--13 089 €
512 239 €9 364 €6 304 €2 875 €--10 213 €
612 484 €9 151 €6 091 €3 333 €--6 880 €
712 734 €8 930 €5 871 €3 804 €--3 076 €
812 988 €8 701 €5 642 €4 287 €---
913 248 €8 465 €5 405 €4 783 €---
1013 513 €8 219 €5 160 €5 294 €---
1113 783 €7 965 €4 906 €5 818 €---
1214 059 €7 702 €4 643 €6 357 €---
1314 340 €7 430 €4 370 €6 910 €---
1414 627 €7 148 €4 088 €7 479 €---
1514 920 €6 855 €3 796 €8 064 €---
1615 218 €6 552 €3 493 €8 666 €---
1715 522 €6 239 €3 179 €9 284 €---
1815 833 €5 914 €2 854 €9 919 €---
1916 149 €5 577 €2 518 €10 572 €---
2016 472 €5 229 €2 169 €11 244 €---
2116 802 €4 868 €1 808 €11 934 €---
2217 138 €4 494 €1 435 €12 644 €---
2317 481 €4 107 €1 047 €13 374 €---
2417 830 €3 706 €646 €14 125 €---
2518 187 €3 290 €231 €14 897 €---
TOTAL362 172 €220 999 €102 862 €141 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-6 420 €+8 795 €
2+2 375 €0 €+2 375 €
3+2 375 €0 €+2 375 €
4+2 375 €0 €+2 375 €
5+2 375 €0 €+2 375 €
6+2 375 €0 €+2 375 €
7+2 375 €0 €+2 375 €
8+2 375 €+363 €+2 012 €
9+2 375 €+1 435 €+940 €
10+2 375 €+1 588 €+787 €
11+2 375 €+1 745 €+630 €
12+2 375 €+1 907 €+468 €
13+2 375 €+2 073 €+302 €
14+2 375 €+2 244 €+131 €
15+2 375 €+2 419 €-44 €
16+2 375 €+2 600 €-225 €
17+2 375 €+2 785 €-410 €
18+2 375 €+2 976 €-601 €
19+2 375 €+3 172 €-797 €
20+2 375 €+3 373 €-998 €
21+2 375 €+3 580 €-1 205 €
22+2 375 €+3 793 €-1 418 €
23+2 375 €+4 012 €-1 637 €
24+2 375 €+4 237 €-1 862 €
25+2 375 €+4 469 €-2 094 €
Total+59 375 €+42 352 €+17 023 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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