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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface66.8m²
Coût Total90 904€
Loyer Annuel7 813€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 300 €
Surface : 66.8 m²
Prix au m² : 1 142,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 16,89 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon

Votre Agence LOMBARD AGIM vous propose d'acquérir un appartement de type 3 situé au 1er étage d'une copropriété avec ascenseur. Cet appartement dispose d'une entrée avec rangement desservant un cellier, un salon salle à manger avec accès sur cuisine et loggia, une salle d'eau, ainsi que deux belles chambres. Cet appartement dispose également d'une cave et d'un box fermé.  N'attendez plus pour visiter, votre Agence LOMBARD AGIM /

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.925579, 2.443395
Total : 90 904€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 84 800€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.8m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 651€/mois
Loyer annuel estimé : 7813€/an
Fourchette totale : 500€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6004€ - 10167€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 314,89 €/m²
Basé sur :420 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 835 €
Prix d'achat :76 300 €
Décote à l'achat :-11 535€ (-13.1%)
Marge achat-revente :-3 069€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 471,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 714,40€
Coût de l'assurance :7 954,10€
Taxe foncière : 781,27€/an
Soit par mois : 65,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 651,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 461 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale si nécessaire
Quantité: 1 installation pour 66.8 m²
Raison: DPE G - Appartement - Normes électriques à vérifier

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 813 €/an
Calcul : 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 904 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 781 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 561 €
Revenus locatifs : +7 813 €
Charges déductibles : -12 561 €
Résultat foncier Année 1 : -4 748 €(Déficit de 4 748 €)
Imputable sur revenu global : 4 748 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 061 €/an
Revenus locatifs : +7 813 €
Charges déductibles : -4 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 752 €/an
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 813 €12 563 €2 964 €-4 751 €4 751 €--
27 969 €3 984 €2 884 €3 985 €---
38 128 €3 901 €2 802 €4 227 €---
48 291 €3 816 €2 717 €4 475 €---
58 457 €3 728 €2 629 €4 729 €---
68 626 €3 637 €2 538 €4 989 €---
78 798 €3 543 €2 444 €5 255 €---
88 974 €3 446 €2 346 €5 529 €---
99 154 €3 345 €2 246 €5 809 €---
109 337 €3 242 €2 142 €6 095 €---
119 524 €3 134 €2 035 €6 389 €---
129 714 €3 023 €1 924 €6 691 €---
139 908 €2 909 €1 809 €7 000 €---
1410 107 €2 790 €1 691 €7 316 €---
1510 309 €2 668 €1 568 €7 641 €---
1610 515 €2 541 €1 442 €7 974 €---
1710 725 €2 411 €1 311 €8 315 €---
1810 940 €2 275 €1 176 €8 664 €---
1911 159 €2 136 €1 036 €9 023 €---
2011 382 €1 991 €892 €9 390 €---
2111 609 €1 842 €743 €9 767 €---
2211 842 €1 688 €589 €10 154 €---
2312 078 €1 529 €429 €10 550 €---
2412 320 €1 364 €265 €10 956 €---
2512 566 €1 194 €94 €11 373 €---
TOTAL250 245 €78 700 €42 714 €171 544 €4 751 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 425 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 813 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 641 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 641 €-1 425 €+3 066 €
2+1 641 €+1 196 €+445 €
3+1 641 €+1 268 €+373 €
4+1 641 €+1 342 €+299 €
5+1 641 €+1 419 €+222 €
6+1 641 €+1 497 €+144 €
7+1 641 €+1 577 €+64 €
8+1 641 €+1 659 €-18 €
9+1 641 €+1 743 €-102 €
10+1 641 €+1 829 €-188 €
11+1 641 €+1 917 €-276 €
12+1 641 €+2 007 €-366 €
13+1 641 €+2 100 €-459 €
14+1 641 €+2 195 €-554 €
15+1 641 €+2 292 €-651 €
16+1 641 €+2 392 €-751 €
17+1 641 €+2 494 €-853 €
18+1 641 €+2 599 €-958 €
19+1 641 €+2 707 €-1 066 €
20+1 641 €+2 817 €-1 176 €
21+1 641 €+2 930 €-1 289 €
22+1 641 €+3 046 €-1 405 €
23+1 641 €+3 165 €-1 524 €
24+1 641 €+3 287 €-1 646 €
25+1 641 €+3 412 €-1 771 €
Total+41 025 €+51 463 €+-10 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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