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Maison de ville 8 pièces 213 m²

Bien expiré
VilleCourtine (23)
Surface213m²
Coût Total207 560€
Loyer Annuel15 871€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 213 m²
Prix au m² : 633,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 8 pièces 213 m² - Maison de 8 pièces principales

A voir rapidement, cette charmante maison de ville habitable de suite, n'attend qu'une grande famille pour reprendre vie. Avec 213m2, composée de 3 chambres, d'un grand grenier, de 2 grands garages, d'une terrasse, d'un local commercial (avec bureau et ateleir), cette maison offre de multiples possibilités. Honoraires à charge acquéreur : 8%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 462-8016M Date de réalisation du diagnostic : 06/06/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 600 € et 7 640 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Courtine
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23100
Coordonnées : 45.701603, 2.265064
Total : 207 560€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 61 760€
Valeur du bien : 196 760€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 213m²
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.66€ - 8.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1323€/mois
Loyer annuel estimé : 15871€/an
Fourchette totale : 992€ - 1764€/mois
Fourchette annuelle : 11902€ - 21164€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 10.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :311,69 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 390 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :+68 610€ (+103.3%)
Marge achat-revente :-141 170€ (-212.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 042,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 102,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 171,04€
Coût de l'assurance :18 161,50€
Taxe foncière : 1 587,10€/an
Soit par mois : 132,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 322,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 213 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 213 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 213 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Chambres en bon état, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier daté nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 760 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 260€
    Isolation toiture/combles: 213 m² × 20€/m² = 4260€ (coût moyen pour isolation des combles perdus, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€ = 15600€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (coût moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Courtine (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 323 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 871 €/an
Calcul : 1 323 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 235 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 309 €
Revenus locatifs : +15 871 €
Charges déductibles : -71 309 €
Résultat foncier Année 1 : -55 438 €(Déficit de 55 438 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 038 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 549 €/an
Revenus locatifs : +15 871 €
Charges déductibles : -9 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34037.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 871 €71 316 €7 242 €-55 445 €21 400 €34 045 €34 045 €
216 188 €9 367 €7 053 €6 822 €--27 223 €
316 512 €9 171 €6 857 €7 341 €--19 882 €
416 842 €8 968 €6 655 €7 874 €--12 008 €
517 179 €8 758 €6 445 €8 421 €--3 587 €
617 523 €8 541 €6 227 €8 982 €---
717 873 €8 315 €6 002 €9 558 €---
818 231 €8 082 €5 768 €10 149 €---
918 595 €7 840 €5 526 €10 755 €---
1018 967 €7 589 €5 276 €11 378 €---
1119 347 €7 330 €5 016 €12 017 €---
1219 734 €7 061 €4 748 €12 672 €---
1320 128 €6 783 €4 469 €13 346 €---
1420 531 €6 494 €4 181 €14 037 €---
1520 941 €6 195 €3 882 €14 746 €---
1621 360 €5 886 €3 572 €15 474 €---
1721 787 €5 565 €3 252 €16 222 €---
1822 223 €5 233 €2 920 €16 990 €---
1922 668 €4 889 €2 575 €17 779 €---
2023 121 €4 533 €2 219 €18 588 €---
2123 583 €4 163 €1 850 €19 420 €---
2224 055 €3 781 €1 468 €20 274 €---
2324 536 €3 385 €1 071 €21 151 €---
2425 027 €2 975 €661 €22 052 €---
2525 527 €2 549 €236 €22 978 €---
TOTAL508 352 €224 770 €105 171 €283 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 871 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 333 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 333 €-6 420 €+9 753 €
2+3 333 €0 €+3 333 €
3+3 333 €0 €+3 333 €
4+3 333 €0 €+3 333 €
5+3 333 €0 €+3 333 €
6+3 333 €+1 619 €+1 714 €
7+3 333 €+2 867 €+466 €
8+3 333 €+3 045 €+288 €
9+3 333 €+3 227 €+106 €
10+3 333 €+3 413 €-80 €
11+3 333 €+3 605 €-272 €
12+3 333 €+3 802 €-469 €
13+3 333 €+4 004 €-671 €
14+3 333 €+4 211 €-878 €
15+3 333 €+4 424 €-1 091 €
16+3 333 €+4 642 €-1 309 €
17+3 333 €+4 867 €-1 534 €
18+3 333 €+5 097 €-1 764 €
19+3 333 €+5 334 €-2 001 €
20+3 333 €+5 577 €-2 244 €
21+3 333 €+5 826 €-2 493 €
22+3 333 €+6 082 €-2 749 €
23+3 333 €+6 345 €-3 012 €
24+3 333 €+6 616 €-3 283 €
25+3 333 €+6 893 €-3 560 €
Total+83 325 €+85 075 €+-1 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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