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Sainte Hermine - Longère à rénover

VilleSainte-Hermine (85)
Surface122m²
Coût Total190 720€
Loyer Annuel11 602€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 881,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Jardin

SAINTE-HERMINE, en sortie de ville, longère à rénover comprenant : une entrée, une cuisine aménagée, un salon, un séjour avec cheminée ouverte, un dégagement, trois chambres dont une avec cheminée ouverte, une salle de bains (avec douche et baignoire) et un wc. Une grande véranda très lumineuse accessible par la cuisine et le séjour complète ce bien et offre un potentiel d'aménagement supplémentaire. Terrasse, garage et autres dépendances sur terrain clos et arboré. Travaux à prévoir : assainissement individuel, ouvertures, isolation, remise aux normes électrique et rafraichissement intérieur. Contactez nous pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

  • https://www.chantimmo.com/nos-honoraires/
Ville : Sainte-Hermine
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85210
Coordonnées : 46.555205, -1.060675
Total : 190 720€
Prix d'acquisition : 107 500€
Travaux : 74 620€
Valeur du bien : 182 120€
Frais de notaire : 8 600€
Coût estimé : 8 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11602€/an
Fourchette totale : 741€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 8897€ - 15130€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 421 €
Prix d'achat :107 500 €
Décote à l'achat :-20 921€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-62 299€ (-48.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 025,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 184,79€
Coût de l'assurance :22 886,40€
Taxe foncière : 1 160,23€/an
Soit par mois : 96,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 966,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 122,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-155,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et rafraîchissement du sol
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement
Quantité: entièrement
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 620 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:7 320€
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 60€/m² = 7320€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Remise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Réfection plomberie: 1 réfection complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Hermine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 602 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 720 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 160 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 192 €
Revenus locatifs : +11 602 €
Charges déductibles : -83 192 €
Résultat foncier Année 1 : -71 590 €(Déficit de 71 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 572 €/an
Revenus locatifs : +11 602 €
Charges déductibles : -8 572 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50190.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 875 €(65% de 107 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 541 €/an
Calcul : 69 875 € × 3,636% = 2 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 602 €83 199 €6 503 €-71 596 €21 400 €50 196 €50 196 €
211 834 €8 407 €6 331 €3 427 €--46 769 €
312 071 €8 230 €6 154 €3 841 €--42 928 €
412 312 €8 046 €5 970 €4 267 €--38 661 €
512 559 €7 856 €5 780 €4 703 €--33 958 €
612 810 €7 659 €5 583 €5 151 €--28 807 €
713 066 €7 455 €5 379 €5 611 €--23 196 €
813 327 €7 244 €5 168 €6 083 €--17 113 €
913 594 €7 026 €4 950 €6 568 €--10 545 €
1013 866 €6 800 €4 724 €7 066 €--3 479 €
1114 143 €6 566 €4 490 €7 577 €---
1214 426 €6 324 €4 248 €8 102 €---
1314 715 €6 073 €3 998 €8 641 €---
1415 009 €5 814 €3 738 €9 195 €---
1515 309 €5 546 €3 470 €9 763 €---
1615 615 €5 268 €3 192 €10 347 €---
1715 927 €4 980 €2 905 €10 947 €---
1816 246 €4 683 €2 607 €11 563 €---
1916 571 €4 375 €2 299 €12 196 €---
2016 902 €4 056 €1 980 €12 847 €---
2117 240 €3 726 €1 650 €13 515 €---
2217 585 €3 384 €1 308 €14 201 €---
2317 937 €3 031 €955 €14 906 €---
2418 296 €2 665 €589 €15 631 €---
2518 662 €2 286 €210 €16 376 €---
TOTAL371 625 €220 697 €94 185 €150 928 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 928 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 436 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 436 €-6 420 €+8 856 €
2+2 436 €0 €+2 436 €
3+2 436 €0 €+2 436 €
4+2 436 €0 €+2 436 €
5+2 436 €0 €+2 436 €
6+2 436 €0 €+2 436 €
7+2 436 €0 €+2 436 €
8+2 436 €0 €+2 436 €
9+2 436 €0 €+2 436 €
10+2 436 €0 €+2 436 €
11+2 436 €+1 229 €+1 207 €
12+2 436 €+2 431 €+5 €
13+2 436 €+2 592 €-156 €
14+2 436 €+2 758 €-322 €
15+2 436 €+2 929 €-493 €
16+2 436 €+3 104 €-668 €
17+2 436 €+3 284 €-848 €
18+2 436 €+3 469 €-1 033 €
19+2 436 €+3 659 €-1 223 €
20+2 436 €+3 854 €-1 418 €
21+2 436 €+4 054 €-1 618 €
22+2 436 €+4 260 €-1 824 €
23+2 436 €+4 472 €-2 036 €
24+2 436 €+4 689 €-2 253 €
25+2 436 €+4 913 €-2 477 €
Total+60 900 €+45 278 €+15 622 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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