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Maison de ville 4 pièces 128 m²

Bien expiré
VilleMarvejols (48)
Surface128m²
Coût Total152 420€
Loyer Annuel11 758€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 773,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Vendre Maison de caractère à Marvejols

Découvrez cette maison lumineuse idéalement située, offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement.

Elle se compose de:

Rez-de-chaussée: Un garage ainsi qu'une cave, parfaits pour le stationnement et le stockage.

Au 1er étage: Une agréable pièce de vie lumineuse avec un poêle à granulé. Au 2ème étage: 2 chambres confortables et spacieuse avec une salle d'eau et un wc séparé Au 3ème étage: Une superbe pièce pouvant faire office de chambre, bureau, ou salle de jeux, avec accès à un grand balcon.

La maison bénéficie d'une belle luminosité et est équipée de 2 poêles à granulés, apportant confort et économie au quotidien.

Idéalement située, elle se trouve à proximité immédiate de toutes les commodités: écoles, commerces, stationnements, supermarchés.

Une maison parfaite pour une résidence principale comme pour un investissement. Référence annonce : 97 Date de réalisation du diagnostic : 22/11/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Marvejols
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48100
Coordonnées : 44.553290, 3.291074
Total : 152 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 980€/mois
Loyer annuel estimé : 11758€/an
Fourchette totale : 747€ - 1285€/mois
Fourchette annuelle : 8968€ - 15417€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :5.88% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :967,5 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 840 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-24 840€ (-20.1%)
Marge achat-revente :-28 580€ (-23.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 805,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 893,62€
Coût de l'assurance :18 290,40€
Taxe foncière : 1 175,85€/an
Soit par mois : 97,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 979,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 903,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage, mise à jour de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant l'électroménager, les finitions et la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant tous les travaux et la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture murs: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la peinture et la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marvejols (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 980 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 758 €/an
Calcul : 980 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 920 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 732 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 176 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 327 €
Revenus locatifs : +11 758 €
Charges déductibles : -52 327 €
Résultat foncier Année 1 : -40 569 €(Déficit de 40 569 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 169 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 827 €/an
Revenus locatifs : +11 758 €
Charges déductibles : -6 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19168.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 758 €52 332 €4 924 €-40 573 €21 400 €19 173 €19 173 €
211 994 €6 699 €4 791 €5 295 €--13 879 €
312 234 €6 561 €4 654 €5 672 €--8 206 €
412 478 €6 419 €4 512 €6 059 €--2 148 €
512 728 €6 273 €4 365 €6 455 €---
612 982 €6 121 €4 214 €6 861 €---
713 242 €5 964 €4 057 €7 278 €---
813 507 €5 802 €3 895 €7 704 €---
913 777 €5 635 €3 728 €8 142 €---
1014 052 €5 463 €3 555 €8 590 €---
1114 334 €5 284 €3 377 €9 050 €---
1214 620 €5 100 €3 192 €9 521 €---
1314 913 €4 909 €3 002 €10 004 €---
1415 211 €4 712 €2 805 €10 499 €---
1515 515 €4 509 €2 601 €11 006 €---
1615 825 €4 299 €2 391 €11 527 €---
1716 142 €4 081 €2 174 €12 060 €---
1816 465 €3 857 €1 950 €12 608 €---
1916 794 €3 625 €1 718 €13 169 €---
2017 130 €3 386 €1 478 €13 744 €---
2117 472 €3 138 €1 231 €14 334 €---
2217 822 €2 883 €975 €14 939 €---
2318 178 €2 619 €711 €15 560 €---
2418 542 €2 346 €438 €16 196 €---
2518 913 €2 064 €156 €16 849 €---
TOTAL376 627 €164 080 €70 894 €212 547 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 469 €-6 420 €+8 889 €
2+2 469 €0 €+2 469 €
3+2 469 €0 €+2 469 €
4+2 469 €0 €+2 469 €
5+2 469 €+1 292 €+1 177 €
6+2 469 €+2 058 €+411 €
7+2 469 €+2 183 €+286 €
8+2 469 €+2 311 €+158 €
9+2 469 €+2 442 €+27 €
10+2 469 €+2 577 €-108 €
11+2 469 €+2 715 €-246 €
12+2 469 €+2 856 €-387 €
13+2 469 €+3 001 €-532 €
14+2 469 €+3 150 €-681 €
15+2 469 €+3 302 €-833 €
16+2 469 €+3 458 €-989 €
17+2 469 €+3 618 €-1 149 €
18+2 469 €+3 782 €-1 313 €
19+2 469 €+3 951 €-1 482 €
20+2 469 €+4 123 €-1 654 €
21+2 469 €+4 300 €-1 831 €
22+2 469 €+4 482 €-2 013 €
23+2 469 €+4 668 €-2 199 €
24+2 469 €+4 859 €-2 390 €
25+2 469 €+5 055 €-2 586 €
Total+61 725 €+63 764 €+-2 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 129 jours
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