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Maison de caractère avec terrain de plus de 2000m2

Bien expiré
VilleSaint-Germain-de-Coulamer (53)
Surface134m²
Coût Total102 000€
Loyer Annuel10 413€
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 649,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de caractère avec terrain de plus de 2000m2 - A 10 minutes de Sillé le Guillaume, à proximité de la forêt domaniale dans un village au calme, venez découvrir cette maison authentique pourvu de charme ! Elle se compose d'une belle entrée, d'un vaste salon séjour, d'une cuisine, d'un coin repas, d'un cellier d'un couloir desservant un WC, une salle de bain et une chaufferie. Au premier étage vous découvrirez un palier avec point d'eau desservant 4 chambres et un bureau Au deuxième étage un vaste grenier de plus de 50m2 entièrement aménageable. le tout sur un terrain verdoyant de plus de 2000m2 et ses dépendances (dont un double garage). Vous rêvez d'une maison familiale, avec possibilité d'aménagement supplémentaire ? Ce bien est peut être votre future maison, ou résidence secondaire. Une visite s'impose ! à votre disposition pour tous renseignements complémentaires et pour une éventuelle visite.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 490 € et 7 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Germain-de-Coulamer
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.268016, -0.177239
Total : 102 000€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 8 040€
Valeur du bien : 95 040€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 669€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8022€ - 13517€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 13.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 526,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 280,46€
Coût de l'assurance :8 670,00€
Taxe foncière : 1 041,32€/an
Soit par mois : 86,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, peinture, revêtement sol, électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 040 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 040€
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 040€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 040€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 710 €
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -12 710 €
Résultat foncier Année 1 : -2 297 €(Déficit de 2 297 €)
Imputable sur revenu global : 2 297 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 670 €/an
Revenus locatifs : +10 413 €
Charges déductibles : -4 670 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 743 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 413 €12 713 €3 285 €-2 300 €2 300 €--
210 621 €4 585 €3 196 €6 037 €---
310 834 €4 493 €3 105 €6 341 €---
411 051 €4 398 €3 010 €6 653 €---
511 272 €4 300 €2 912 €6 972 €---
611 497 €4 199 €2 810 €7 298 €---
711 727 €4 094 €2 706 €7 633 €---
811 961 €3 986 €2 598 €7 976 €---
912 201 €3 874 €2 486 €8 326 €---
1012 445 €3 759 €2 371 €8 686 €---
1112 694 €3 640 €2 252 €9 054 €---
1212 947 €3 517 €2 129 €9 431 €---
1313 206 €3 390 €2 002 €9 817 €---
1413 471 €3 258 €1 870 €10 212 €---
1513 740 €3 123 €1 734 €10 617 €---
1614 015 €2 982 €1 594 €11 032 €---
1714 295 €2 838 €1 449 €11 458 €---
1814 581 €2 688 €1 300 €11 893 €---
1914 873 €2 533 €1 145 €12 339 €---
2015 170 €2 374 €985 €12 796 €---
2115 473 €2 209 €820 €13 265 €---
2215 783 €2 038 €650 €13 745 €---
2316 099 €1 862 €474 €14 236 €---
2416 421 €1 680 €292 €14 740 €---
2516 749 €1 492 €104 €15 257 €---
TOTAL333 537 €90 023 €47 280 €243 514 €2 300 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 690 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187 €-690 €+2 877 €
2+2 187 €+1 811 €+376 €
3+2 187 €+1 902 €+285 €
4+2 187 €+1 996 €+191 €
5+2 187 €+2 092 €+95 €
6+2 187 €+2 190 €-3 €
7+2 187 €+2 290 €-103 €
8+2 187 €+2 393 €-206 €
9+2 187 €+2 498 €-311 €
10+2 187 €+2 606 €-419 €
11+2 187 €+2 716 €-529 €
12+2 187 €+2 829 €-642 €
13+2 187 €+2 945 €-758 €
14+2 187 €+3 064 €-877 €
15+2 187 €+3 185 €-998 €
16+2 187 €+3 310 €-1 123 €
17+2 187 €+3 437 €-1 250 €
18+2 187 €+3 568 €-1 381 €
19+2 187 €+3 702 €-1 515 €
20+2 187 €+3 839 €-1 652 €
21+2 187 €+3 979 €-1 792 €
22+2 187 €+4 123 €-1 936 €
23+2 187 €+4 271 €-2 084 €
24+2 187 €+4 422 €-2 235 €
25+2 187 €+4 577 €-2 390 €
Total+54 675 €+73 054 €+-18 379 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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