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Maison de caractère avec terrain de plus de 2000m2

Bien expiré
VilleSaint-Germain-de-Coulamer (53)
Surface134
Coût Total102 000
Loyer Annuel10 413
Rentabilité10.21%
Cashflow/mois+254
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 649,25 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de caractère avec terrain de plus de 2000m2 - A 10 minutes de Sillé le Guillaume, à proximité de la forêt domaniale dans un village au calme, venez découvrir cette maison authentique pourvu de charme ! Elle se compose d'une belle entrée, d'un vaste salon séjour, d'une cuisine, d'un coin repas, d'un cellier d'un couloir desservant un WC, une salle de bain et une chaufferie. Au premier étage vous découvrirez un palier avec point d'eau desservant 4 chambres et un bureau Au deuxième étage un vaste grenier de plus de 50m2 entièrement aménageable. le tout sur un terrain verdoyant de plus de 2000m2 et ses dépendances (dont un double garage). Vous rêvez d'une maison familiale, avec possibilité d'aménagement supplémentaire ? Ce bien est peut être votre future maison, ou résidence secondaire. Une visite s'impose ! à votre disposition pour tous renseignements complémentaires et pour une éventuelle visite.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 490 € et 7 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Germain-de-Coulamer
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53700
Coordonnées : 48.268016, -0.177239
Total : 102 000
Prix d'acquisition : 87 000
Travaux : 8 040
Valeur du bien : 95 040
Frais de notaire : 6 960
Coût estimé : 6 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 868€/mois
Loyer annuel estimé : 10413€/an
Fourchette totale : 669€ - 1126€/mois
Fourchette annuelle : 8022€ - 13517€/an
Rentabilité brute :10.21%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 13.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :497,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,90€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 526,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 280,46
Coût de l'assurance :8 670,00
Taxe foncière : 1 041,32€/an
Soit par mois : 86,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 867,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, peinture, revêtement sol, électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 040(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 040
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 040✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 040€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Calcul : 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 282 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 000 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 040
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 710
Revenus locatifs : +10 413
Charges déductibles : -12 710
Résultat foncier Année 1 : -2 297(Déficit de 2 297 €)
Imputable sur revenu global : 2 297
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 670 €/an
Revenus locatifs : +10 413
Charges déductibles : -4 670
Résultat foncier Années 2+ : 5 743 €/an
Prix d'achat du bien : 87 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 41312 7133 285-2 3002 300 €--
210 6214 5853 1966 037---
310 8344 4933 1056 341---
411 0514 3983 0106 653---
511 2724 3002 9126 972---
611 4974 1992 8107 298---
711 7274 0942 7067 633---
811 9613 9862 5987 976---
912 2013 8742 4868 326---
1012 4453 7592 3718 686---
1112 6943 6402 2529 054---
1212 9473 5172 1299 431---
1313 2063 3902 0029 817---
1413 4713 2581 87010 212---
1513 7403 1231 73410 617---
1614 0152 9821 59411 032---
1714 2952 8381 44911 458---
1814 5812 6881 30011 893---
1914 8732 5331 14512 339---
2015 1702 37498512 796---
2115 4732 20982013 265---
2215 7832 03865013 745---
2316 0991 86247414 236---
2416 4211 68029214 740---
2516 7491 49210415 257---
TOTAL333 53790 02347 280243 5142 300Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 690
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 413 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 187-690+2 877
2+2 187+1 811+376
3+2 187+1 902+285
4+2 187+1 996+191
5+2 187+2 092+95
6+2 187+2 190-3
7+2 187+2 290-103
8+2 187+2 393-206
9+2 187+2 498-311
10+2 187+2 606-419
11+2 187+2 716-529
12+2 187+2 829-642
13+2 187+2 945-758
14+2 187+3 064-877
15+2 187+3 185-998
16+2 187+3 310-1 123
17+2 187+3 437-1 250
18+2 187+3 568-1 381
19+2 187+3 702-1 515
20+2 187+3 839-1 652
21+2 187+3 979-1 792
22+2 187+4 123-1 936
23+2 187+4 271-2 084
24+2 187+4 422-2 235
25+2 187+4 577-2 390
Total+54 675+73 054+-18 379
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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