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Maison de village avec bâtiment agricole proche de chef Bout

VilleLoubigné (79)
Surface73m²
Coût Total120 680€
Loyer Annuel5 192€
Rentabilité4.30%
Cashflow/mois-250€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 750 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 681,51 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Cheminée, Jardin

Maison à rénover avec une cuisine simple avec une cheminée, un salon salle à manger récent, une chambre, un wc, une salle d'eau, dépendances, un débarras, une cave. Une grange attenante. Un grenier transformable en chambres. Un puits avec de l'eau Terrain clos d'environ 2263 m2 Un bâtiment agricole d'environ 400 m2 pouvant recevoir des panneaux photovoltaïques ou des campings car L'assainissement est à faire PRIX EN BAISSE

  • http://www.aia-immobilier.fr/uploads/website/2131/7476ade4e01920c1a9cfbdea5600e7ad20fe4ebe.pdf
Ville : Loubigné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79110
Coordonnées : 46.065094, -0.076753
Total : 120 680€
Prix d'acquisition : 49 750€
Travaux : 66 950€
Valeur du bien : 116 700€
Frais de notaire : 3 980€
Coût estimé : 3 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 5.93€/m²/mois
Fourchette : 4.55€ - 7.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5192€/an
Fourchette totale : 332€ - 563€/mois
Fourchette annuelle : 3989€ - 6757€/an
Rentabilité brute :4.30%
Fourchette de rentabilité :3.31% - 5.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :520,83 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :38 021 €
Prix d'achat :49 750 €
Décote à l'achat :+11 729€ (+30.9%)
Marge achat-revente :-82 659€ (-217.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 565,76€
Coût de l'assurance :10 559,50€
Taxe foncière : 519,16€/an
Soit par mois : 43,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 432,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 682,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 510 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (73 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 73 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative du DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie à rénover
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réalisation des travaux d'assainissement nécessaires
Quantité: 1 système d'assainissement
Raison: Assainissement à faire - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 950 €(917 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Isolation:3 650€
    Isolation combles: 73 m² × 50€/m² = 3650€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 3000€ = 3000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Second œuvre - Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Assainissement:12 500€
    Mise aux normes assainissement: 1 système d'assainissement × 12500€ = 12500€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loubigné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 192 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 680 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 062 €
Revenus locatifs : +5 192 €
Charges déductibles : -72 062 €
Résultat foncier Année 1 : -66 871 €(Déficit de 66 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 112 €/an
Revenus locatifs : +5 192 €
Charges déductibles : -5 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 79 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45470.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 338 €(65% de 49 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 176 €/an
Calcul : 32 338 € × 3,636% = 1 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 192 €72 066 €4 175 €-66 875 €21 400 €45 475 €45 475 €
25 295 €5 007 €4 065 €288 €--45 186 €
35 401 €4 894 €3 952 €508 €--44 679 €
45 509 €4 776 €3 835 €733 €--43 946 €
55 620 €4 655 €3 713 €965 €--42 981 €
65 732 €4 529 €3 588 €1 203 €--41 778 €
75 847 €4 399 €3 457 €1 448 €--40 330 €
85 964 €4 264 €3 322 €1 700 €--38 631 €
96 083 €4 124 €3 183 €1 958 €--36 672 €
106 204 €3 980 €3 038 €2 225 €--34 448 €
116 329 €3 830 €2 888 €2 499 €--31 949 €
126 455 €3 675 €2 733 €2 780 €---
136 584 €3 514 €2 573 €3 070 €---
146 716 €3 348 €2 406 €3 368 €---
156 850 €3 176 €2 234 €3 675 €---
166 987 €2 997 €2 056 €3 990 €---
177 127 €2 812 €1 871 €4 315 €---
187 270 €2 621 €1 679 €4 648 €---
197 415 €2 423 €1 481 €4 992 €---
207 563 €2 218 €1 276 €5 345 €---
217 714 €2 005 €1 064 €5 709 €---
227 869 €1 785 €844 €6 083 €---
238 026 €1 557 €616 €6 469 €---
248 187 €1 321 €380 €6 865 €---
258 350 €1 077 €136 €7 273 €---
TOTAL166 289 €151 054 €60 566 €15 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 15 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 192 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 090 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 090 €-6 420 €+7 510 €
2+1 090 €0 €+1 090 €
3+1 090 €0 €+1 090 €
4+1 090 €0 €+1 090 €
5+1 090 €0 €+1 090 €
6+1 090 €0 €+1 090 €
7+1 090 €0 €+1 090 €
8+1 090 €0 €+1 090 €
9+1 090 €0 €+1 090 €
10+1 090 €0 €+1 090 €
11+1 090 €0 €+1 090 €
12+1 090 €+834 €+256 €
13+1 090 €+921 €+169 €
14+1 090 €+1 010 €+80 €
15+1 090 €+1 102 €-12 €
16+1 090 €+1 197 €-107 €
17+1 090 €+1 294 €-204 €
18+1 090 €+1 395 €-305 €
19+1 090 €+1 498 €-408 €
20+1 090 €+1 604 €-514 €
21+1 090 €+1 713 €-623 €
22+1 090 €+1 825 €-735 €
23+1 090 €+1 941 €-851 €
24+1 090 €+2 060 €-970 €
25+1 090 €+2 182 €-1 092 €
Total+27 250 €+14 155 €+13 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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