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Maison de village / ville

VilleSaleilles (66)
Surface175
Coût Total327 890
Loyer Annuel24 694
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+110
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 247 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 1 411,43 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Proche Saleilles Demeure de ville (années 20) atypique rénovée F5 avec beaux volumes, patio-terrasse, dépendances. Hall d'entrée de 3,50M², toilettes avec ouverture, grande cuisine aménagée de 16,50M², hauts plafonds, carrelage au sol, beau séjour spacieux de 50M² avec 2 grandes baies ouvrant sur Patio-terrasse sud-Est sans vis à vis au calme (murs Cayrou), Escalier en grès avec débarras, au premier étage, dégagement de 10M², 2 chambres de 14M² avec parquet traditionnel, dont une avec salle d'eau, belle suite de 24M² avec parquet blond, salle de bain de 12M² avec ouverture, placards, Mezzanine-bureau de 11M², combles-grenier de 22M². Double vitrage, volets roulants, poutres, chauffage électrique et climatisation séjour, tableau électrique aux normes, taxe foncière modique. Beaux volumes, charme et caractère, site pratique et tranquille, proche des premiers services et écoles à pied. Pour toute info complémentaire : Daniel Chosson Tél : 06 11 16 63 01 - https://www.bleuimmo.com/nos-honoraires-bleu-immobilier.html

Ville : Saleilles
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66280
Coordonnées : 42.650474, 2.956067
Total : 327 890
Prix d'acquisition : 247 000
Travaux : 61 130
Valeur du bien : 308 130
Frais de notaire : 19 760
Coût estimé : 19 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 11.76€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2058€/mois
Loyer annuel estimé : 24694€/an
Fourchette totale : 1535€ - 2759€/mois
Fourchette annuelle : 18420€ - 33104€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 398,91 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :419 809
Prix d'achat :247 000
Décote à l'achat :-172 809 (-41.2%)
Marge achat-revente :91 919€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :327 890
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 646,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :95,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 742,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 142,47
Coût de l'assurance :28 690,37
Taxe foncière : 2 469,37€/an
Soit par mois : 205,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 057,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 948,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 130(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:12 250
    Isolation des combles: 175 m² × 70€/m² = 12250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:13 200
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€/fenêtre = 13200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 940
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saleilles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 450✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 694 €/an
Calcul : 2 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 430 €/an
Base de calcul : Emprunt de 327 890 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 148 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 177
Revenus locatifs : +24 694
Charges déductibles : -76 177
Résultat foncier Année 1 : -51 483(Déficit de 51 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 083
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 047 €/an
Revenus locatifs : +24 694
Charges déductibles : -15 047
Résultat foncier Années 2+ : 9 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30083.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 247 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 160 550(65% de 247 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 838 €/an
Calcul : 160 550 € × 3,636% = 5 838
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 69476 18811 441-51 49421 400 €30 094 €30 094 €
225 18814 75911 14210 428--19 666 €
325 69114 45010 83311 241--8 424 €
426 20514 13010 51312 075---
526 72913 79810 18112 931---
627 26413 4549 83713 810---
727 80913 0989 48114 711---
828 36512 7299 11215 636---
928 93312 3478 73016 585---
1029 51111 9518 33517 560---
1130 10111 5427 92518 560---
1230 70311 1177 50019 587---
1331 31810 6777 06020 641---
1431 94410 2216 60421 723---
1532 5839 7496 13222 834---
1633 2349 2605 64323 974---
1733 8998 7545 13725 145---
1834 5778 2294 61226 348---
1935 2697 6864 06927 583---
2035 9747 1233 50628 851---
2136 6946 5392 92230 154---
2237 4275 9352 31831 492---
2338 1765 3091 69232 866---
2438 9394 6611 04434 278---
2539 7183 99037335 729---
TOTAL790 946317 697166 142473 24921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 473 249
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 186-6 420+11 606
2+5 1860+5 186
3+5 1860+5 186
4+5 186+1 095+4 091
5+5 186+3 879+1 307
6+5 186+4 143+1 043
7+5 186+4 413+773
8+5 186+4 691+495
9+5 186+4 976+210
10+5 186+5 268-82
11+5 186+5 568-382
12+5 186+5 876-690
13+5 186+6 192-1 006
14+5 186+6 517-1 331
15+5 186+6 850-1 664
16+5 186+7 192-2 006
17+5 186+7 544-2 358
18+5 186+7 904-2 718
19+5 186+8 275-3 089
20+5 186+8 655-3 469
21+5 186+9 046-3 860
22+5 186+9 448-4 262
23+5 186+9 860-4 674
24+5 186+10 283-5 097
25+5 186+10 719-5 533
Total+129 650+141 975+-12 325
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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