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Maison à vendre

VilleStenay (55)
Surface204
Coût Total251 020
Loyer Annuel16 708
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-63
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 204 m²
Prix au m² : 696,08 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Proche de la Belgique et du Luxembourg, Mélanie MOLINILLO vous propose cette spacieuse maison de 204 m² aux multiples possibilités comme deux appartements, deux gîtes ou une spacieuse maison familliale. Proche des commodités locales, elle bénéficie également d'un accès facile aux commerces, écoles, restaurants, boulangerie, médecin, pharmacie, supermarché etc.. Cette grande maison de 204 m² édifiée sur un terrain de 295 m² se compose comme suit; Au rez-de-chaussée une vaste entrée dessert une buanderie,une cuisine avec accès direct à la cour , une chambre suite parentale avec Salle d'eau et WC, Le premier étage comprend un palier qui donne accès sur une seconde cuisine,une deuxième salle de bain, trois belles chambres,WC. Le deuxième et denier étage propose 2 chambres mansardées et un grenier. Une cour, un garage avec ancien laboratoire, des dépendances, une ancienne buanderie, une cave voûtée et un grenier viennent compléter ce bien d'exception. Chauffage central Gaz. Huisseries doubles vitrages. Assainissement :tout-à-l'égout

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 142 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Mélanie MOLINILLO - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BAR LE DUC sous le numéro 832 144 612

Ville : Stenay
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55700
Coordonnées : 49.495173, 5.198582
Total : 251 020
Prix d'acquisition : 142 000
Travaux : 97 660
Valeur du bien : 239 660
Frais de notaire : 11 360
Coût estimé : 11 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 204
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1392€/mois
Loyer annuel estimé : 16708€/an
Fourchette totale : 1123€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 13475€ - 20717€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :543,27 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 827
Prix d'achat :142 000
Décote à l'achat :+31 173 (+28.1%)
Marge achat-revente :-140 193€ (-126.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 243,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 316,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 952,90
Coût de l'assurance :21 964,25
Taxe foncière : 1 670,82€/an
Soit par mois : 139,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 392,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 455,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 229 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 204 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger optionnel
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 660(479 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:10 200
    Isolation combles: 204 m² × 50€/m² = 10200€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€/fenêtre = 17500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:900
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Éléments sanitaires: 540€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500
    Tableau électrique: 1 tableau = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Plomberie - Mise aux normes:2 000
    Vérification plomberie: 1 installation complète = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix)
  • Total:46 280
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Stenay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 708 €/an
Calcul : 1 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 426 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 020 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 671 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 108 636
Revenus locatifs : +16 708
Charges déductibles : -108 636
Résultat foncier Année 1 : -91 927(Déficit de 91 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 70 527
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 976 €/an
Revenus locatifs : +16 708
Charges déductibles : -10 976
Résultat foncier Années 2+ : 5 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 70527.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 708108 6448 434-91 93521 400 €70 535 €70 535 €
217 04210 7608 2106 283--64 253 €
317 38310 5287 9796 855--57 398 €
417 73110 2887 7397 443--49 955 €
518 08610 0407 4918 045--41 910 €
618 4479 7847 2348 663--33 246 €
718 8169 5186 9699 298--23 949 €
819 1929 2446 6959 949--14 000 €
919 5768 9606 41010 616--3 384 €
1019 9688 6666 11711 302---
1120 3678 3625 81312 005---
1220 7758 0485 49812 727---
1321 1907 7225 17313 468---
1421 6147 3864 83614 228---
1522 0467 0374 48815 009---
1622 4876 6774 12815 810---
1722 9376 3053 75516 632---
1823 3965 9193 37017 477---
1923 8635 5202 97118 343---
2024 3415 1082 55819 233---
2124 8284 6812 13120 147---
2225 3244 2391 69021 085---
2325 8313 7821 23322 048---
2426 3473 31076023 038---
2526 8742 82127124 054---
TOTAL535 169283 348121 953251 82221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 822
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 509 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 509-6 420+9 929
2+3 5090+3 509
3+3 5090+3 509
4+3 5090+3 509
5+3 5090+3 509
6+3 5090+3 509
7+3 5090+3 509
8+3 5090+3 509
9+3 5090+3 509
10+3 509+2 375+1 134
11+3 509+3 602-93
12+3 509+3 818-309
13+3 509+4 040-531
14+3 509+4 268-759
15+3 509+4 503-994
16+3 509+4 743-1 234
17+3 509+4 990-1 481
18+3 509+5 243-1 734
19+3 509+5 503-1 994
20+3 509+5 770-2 261
21+3 509+6 044-2 535
22+3 509+6 326-2 817
23+3 509+6 615-3 106
24+3 509+6 911-3 402
25+3 509+7 216-3 707
Total+87 725+75 546+12 179
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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