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Maison en pierre de 113 m² – Ambrières-les-Vallées

VilleAmbrières-les-Vallées (53)
Surface113m²
Coût Total136 300€
Loyer Annuel8 580€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 743,36 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Jardin

À découvrir, cette agréable maison en pierre d'environ 113 m², située dans une rue calme, à proximité des commerces, des écoles et de toutes les commodités.

Elle se compose de 5 pièces, dont 3 chambres, d'une belle pièce de vie, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'une véranda offrant un agréable espace ouvert sur le jardin. À l'extérieur, vous profiterez d'un garage d'environ 20 m², d'une cour et d'un joli jardin arboré, idéal pour les beaux jours.

Cette maison est idéale pour une résidence principale, un premier achat, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 84 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Nathalie CRESPEL, Tél. : 0762443888, E-mail : nathalie.crespel@megagence.com - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 398 118 786 - https://www.megagence.com/web/public/pdf/megAgence-bareme-honoraires.pdf

Ville : Ambrières-les-Vallées
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53300
Coordonnées : 48.401275, -0.630038
Total : 136 300€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 45 580€
Valeur du bien : 129 580€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 5.13€ - 7.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8580€/an
Fourchette totale : 579€ - 883€/mois
Fourchette annuelle : 6952€ - 10590€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,67 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :131 834 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-47 834€ (-36.3%)
Marge achat-revente :-4 466€ (-3.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :40,89€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 721,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 966,64€
Coût de l'assurance :12 267,00€
Taxe foncière : 858,04€/an
Soit par mois : 71,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 715,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 580 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 280€
    Isolation des combles: 113 m² × 60€/m² = 6780€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ambrières-les-Vallées (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 580 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 300 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 858 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 612 €
Revenus locatifs : +8 580 €
Charges déductibles : -51 612 €
Résultat foncier Année 1 : -43 032 €(Déficit de 43 032 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 632 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 032 €/an
Revenus locatifs : +8 580 €
Charges déductibles : -6 032 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 548 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21631.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 580 €51 617 €4 688 €-43 036 €21 400 €21 636 €21 636 €
28 752 €5 914 €4 565 €2 838 €--18 798 €
38 927 €5 786 €4 437 €3 141 €--15 657 €
49 106 €5 654 €4 305 €3 451 €--12 206 €
59 288 €5 517 €4 169 €3 770 €--8 435 €
69 473 €5 376 €4 027 €4 098 €--4 338 €
79 663 €5 229 €3 881 €4 434 €---
89 856 €5 078 €3 729 €4 778 €---
910 053 €4 921 €3 572 €5 133 €---
1010 254 €4 758 €3 409 €5 496 €---
1110 459 €4 590 €3 241 €5 870 €---
1210 669 €4 415 €3 067 €6 253 €---
1310 882 €4 235 €2 886 €6 647 €---
1411 100 €4 048 €2 699 €7 052 €---
1511 322 €3 855 €2 506 €7 467 €---
1611 548 €3 654 €2 305 €7 894 €---
1711 779 €3 447 €2 098 €8 332 €---
1812 015 €3 232 €1 883 €8 783 €---
1912 255 €3 010 €1 661 €9 245 €---
2012 500 €2 780 €1 431 €9 720 €---
2112 750 €2 541 €1 193 €10 209 €---
2213 005 €2 295 €946 €10 711 €---
2313 265 €2 039 €690 €11 226 €---
2413 530 €1 775 €426 €11 756 €---
2513 801 €1 501 €152 €12 300 €---
TOTAL274 833 €147 265 €67 967 €127 568 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 580 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-6 420 €+8 222 €
2+1 802 €0 €+1 802 €
3+1 802 €0 €+1 802 €
4+1 802 €0 €+1 802 €
5+1 802 €0 €+1 802 €
6+1 802 €0 €+1 802 €
7+1 802 €+29 €+1 773 €
8+1 802 €+1 434 €+368 €
9+1 802 €+1 540 €+262 €
10+1 802 €+1 649 €+153 €
11+1 802 €+1 761 €+41 €
12+1 802 €+1 876 €-74 €
13+1 802 €+1 994 €-192 €
14+1 802 €+2 115 €-313 €
15+1 802 €+2 240 €-438 €
16+1 802 €+2 368 €-566 €
17+1 802 €+2 500 €-698 €
18+1 802 €+2 635 €-833 €
19+1 802 €+2 774 €-972 €
20+1 802 €+2 916 €-1 114 €
21+1 802 €+3 063 €-1 261 €
22+1 802 €+3 213 €-1 411 €
23+1 802 €+3 368 €-1 566 €
24+1 802 €+3 527 €-1 725 €
25+1 802 €+3 690 €-1 888 €
Total+45 050 €+38 270 €+6 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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