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Appartement À Vendre

Bien expiré
VillePrivas (07)
Surface98m²
Coût Total166 340€
Loyer Annuel10 151€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-510€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 224,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, 1 garage, 1 place de parking, 4 étages, Chauffage central collectif, Étage 3 sur 4

Privas, en exclusivité dans cette copropriété proche du centre ville:

Appartement disposant d'une salle à manger-salon accédant à un balcon ensoleillé , d'une cuisine séparée, d'une grande salle de bain, toilettes, rangements et de 3 chambres de belles dimensions.

La situation de ce bien au 3ème étage (sans ascenseur) lui offre une vue dégagée et une belle clarté.

Il dispose également d'une cave et d'un chauffage collectif au gaz de ville comprenant la production l'eau chaude. Un parking privé est à la disposition des résidents.

Copropriété de 40 lots dont 16 d'habitation Charges 2024: 387 euros/mois environ comprenant le chauffage et la production l'eau chaude (4 personnes)

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Orpi Ardèche, Drôme, Gard, Vaucluse partenaire de tous vos projets immobiliers. Myriam Hartmann Charles - agent commercial Ei - Immatriculé au Rsac Aubenas n° 378347280

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Orpi Ardèche, Drôme, Gard, Vaucluse partenaire de tous vos projets immobiliers. Orpi, l'esprit coopératif...

N'hésitez pas à notre agence pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison. Référence agence : 1361

Ville : Privas
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Coordonnées : 44.732000, 4.588100
Total : 166 340€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 36 740€
Valeur du bien : 156 740€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 11.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10151€/an
Fourchette totale : 651€ - 1100€/mois
Fourchette annuelle : 7808€ - 13196€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 254,97 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 987 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-2 987€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-43 353€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :835,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 883,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 284,79€
Coût de l'assurance :14 554,75€
Taxe foncière : 1 015,10€/an
Soit par mois : 84,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 387,00€/mois
Soit par an : 4 644,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 355,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-509,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 183 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 4 personnes
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 740 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Privas (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 799 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 644 €/an
Calcul : 387 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 780 €
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -48 780 €
Résultat foncier Année 1 : -38 629 €(Déficit de 38 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 040 €/an
Revenus locatifs : +10 151 €
Charges déductibles : -12 040 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 889 €/an(Déficit de 1 889 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17228.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 151 €48 785 €5 804 €-38 634 €21 400 €17 234 €17 234 €
210 354 €11 894 €5 653 €-1 540 €1 540 €-17 234 €
310 561 €11 737 €5 496 €-1 176 €1 176 €-17 234 €
410 772 €11 574 €5 333 €-802 €802 €-17 234 €
510 988 €11 406 €5 165 €-418 €418 €-17 234 €
611 208 €11 232 €4 990 €-24 €24 €-17 234 €
711 432 €11 051 €4 810 €381 €--16 854 €
811 660 €10 864 €4 623 €796 €--16 057 €
911 893 €10 670 €4 429 €1 223 €--14 834 €
1012 131 €10 469 €4 228 €1 662 €--13 172 €
1112 374 €10 261 €4 020 €2 113 €--11 060 €
1212 621 €10 046 €3 805 €2 575 €---
1312 874 €9 823 €3 582 €3 051 €---
1413 131 €9 592 €3 350 €3 540 €---
1513 394 €9 352 €3 111 €4 042 €---
1613 662 €9 104 €2 863 €4 558 €---
1713 935 €8 847 €2 606 €5 088 €---
1814 214 €8 581 €2 340 €5 633 €---
1914 498 €8 305 €2 064 €6 193 €---
2014 788 €8 020 €1 778 €6 768 €---
2115 084 €7 724 €1 483 €7 360 €---
2215 385 €7 417 €1 176 €7 968 €---
2315 693 €7 100 €859 €8 593 €---
2416 007 €6 771 €530 €9 236 €---
2516 327 €6 430 €189 €9 897 €---
TOTAL325 139 €277 057 €84 285 €48 082 €25 360 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 608 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €-462 €+2 594 €
3+2 132 €-353 €+2 485 €
4+2 132 €-241 €+2 373 €
5+2 132 €-126 €+2 258 €
6+2 132 €-7 €+2 139 €
7+2 132 €0 €+2 132 €
8+2 132 €0 €+2 132 €
9+2 132 €0 €+2 132 €
10+2 132 €0 €+2 132 €
11+2 132 €0 €+2 132 €
12+2 132 €+773 €+1 359 €
13+2 132 €+915 €+1 217 €
14+2 132 €+1 062 €+1 070 €
15+2 132 €+1 213 €+919 €
16+2 132 €+1 367 €+765 €
17+2 132 €+1 526 €+606 €
18+2 132 €+1 690 €+442 €
19+2 132 €+1 858 €+274 €
20+2 132 €+2 031 €+101 €
21+2 132 €+2 208 €-76 €
22+2 132 €+2 390 €-258 €
23+2 132 €+2 578 €-446 €
24+2 132 €+2 771 €-639 €
25+2 132 €+2 969 €-837 €
Total+53 300 €+17 742 €+35 558 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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