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Détails du bien

VilleMans (72)
Surface67m²
Coût Total129 420€
Loyer Annuel8 296€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 089,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

REF R244 Le Mans, quartier PONTLIEUE Idéal défiscalisation ou COLOCATION. Appartement à rénover de 70 m2 comprenant : Grande entrée, salon/séjour , cuisine, salle de bains, wc, trois chambres. Cave. Un professionnel de l'immobilier vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier. Si vous souhaitez des informations complémentaires ou visiter ce bien, contacter le Cabinet Siren 500 069 943 RCS Le Mans, carte Professionnelle CCI du Mans N°CPI7201201700021130, Assurance RCP ALLIANZ 750 000 EUR. Montant cote part de charges annuelles: 3584 EUR, Nombre de lot: 172. DPE réalisé le 04/12/2023, consommation Energie : 242 KWH ep/m².an D, taux émission GES : 6 KG épCO²/m².an B, Montant estimés des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard: entre mini 1320 EUR et maxi 1840 EUR. Prix moyen des énergies indexés au 01/01/2021(abonnement compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr Copropriété de 172 lots.

Charges annuelles : 2700.00 euros.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Total : 129 420€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 50 580€
Valeur du bien : 123 580€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8296€/an
Fourchette totale : 552€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6624€ - 10388€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 500 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-94 500€ (-56.4%)
Marge achat-revente :38 080€ (22.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :640,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :37,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 678,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 876,04€
Coût de l'assurance :11 324,25€
Taxe foncière : 829,57€/an
Soit par mois : 69,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 225,00€/mois
Soit par an : 2 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 691,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 972,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 242 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE réalisé le 04/12/2023, consommation Energie : 242 KWH ep/m².an

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs avec papier peint usé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 580 €(755 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 830 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 700 €/an
Calcul : 225 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 907 €
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -58 907 €
Résultat foncier Année 1 : -50 611 €(Déficit de 50 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 327 €/an
Revenus locatifs : +8 296 €
Charges déductibles : -8 327 €
Résultat foncier Années 2+ : -31 €/an(Déficit de 31 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29211.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 296 €58 911 €4 348 €-50 615 €21 400 €29 215 €29 215 €
28 462 €8 216 €4 233 €246 €--28 969 €
38 631 €8 096 €4 114 €535 €--28 435 €
48 803 €7 973 €3 990 €831 €--27 604 €
58 979 €7 845 €3 862 €1 135 €--26 469 €
69 159 €7 712 €3 730 €1 447 €--25 022 €
79 342 €7 576 €3 593 €1 767 €--23 256 €
89 529 €7 434 €3 452 €2 095 €--21 161 €
99 720 €7 288 €3 305 €2 432 €--18 729 €
109 914 €7 136 €3 154 €2 778 €--15 951 €
1110 112 €6 979 €2 997 €3 133 €--12 818 €
1210 315 €6 817 €2 835 €3 497 €---
1310 521 €6 650 €2 667 €3 871 €---
1410 731 €6 476 €2 493 €4 255 €---
1510 946 €6 296 €2 314 €4 649 €---
1611 165 €6 111 €2 128 €5 054 €---
1711 388 €5 919 €1 936 €5 470 €---
1811 616 €5 720 €1 737 €5 896 €---
1911 848 €5 514 €1 532 €6 334 €---
2012 085 €5 301 €1 319 €6 784 €---
2112 327 €5 081 €1 099 €7 246 €---
2212 573 €4 854 €871 €7 720 €---
2312 825 €4 618 €636 €8 207 €---
2413 081 €4 374 €392 €8 707 €---
2513 343 €4 122 €140 €9 221 €---
TOTAL265 712 €213 019 €62 876 €52 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 52 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 742 €-6 420 €+8 162 €
2+1 742 €0 €+1 742 €
3+1 742 €0 €+1 742 €
4+1 742 €0 €+1 742 €
5+1 742 €0 €+1 742 €
6+1 742 €0 €+1 742 €
7+1 742 €0 €+1 742 €
8+1 742 €0 €+1 742 €
9+1 742 €0 €+1 742 €
10+1 742 €0 €+1 742 €
11+1 742 €0 €+1 742 €
12+1 742 €+1 049 €+693 €
13+1 742 €+1 161 €+581 €
14+1 742 €+1 277 €+465 €
15+1 742 €+1 395 €+347 €
16+1 742 €+1 516 €+226 €
17+1 742 €+1 641 €+101 €
18+1 742 €+1 769 €-27 €
19+1 742 €+1 900 €-158 €
20+1 742 €+2 035 €-293 €
21+1 742 €+2 174 €-432 €
22+1 742 €+2 316 €-574 €
23+1 742 €+2 462 €-720 €
24+1 742 €+2 612 €-870 €
25+1 742 €+2 766 €-1 024 €
Total+43 550 €+19 653 €+23 897 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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