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Appartement à vendre

VilleRennes (35)
Surface73.77m²
Coût Total170 790€
Loyer Annuel11 608€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 73.77 m²
Prix au m² : 1 762,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Exposition sud

EXCLUSIVITÉ LAMY – RENNES VILLEJEAN – Rue du BourbonnaisAppartement T4 traversant Nord Sud – 74 m² – Idéal investissementSitué au 1er étage avec ascenseur d'une copropriété, découvrez cet appartement Type 4 d'environ 74 m², libre d'occupation, parfait pour un investissement locatif. Composé d'une entrée/dégagement, une pièce de vie lumineuse exposée plein sud, ouvrant sur un balcon, une cuisine indépendante aménagée et équipée, 3 chambres, chacune avec son balcon privatif, une salle d'eau, WC séparés et espace dressing.Une cave vient compléter ce bien.Charges incluant :ChauffageEau chaude et froideEntretien des parties communesAscenseurÀ proximité immédiate de la Faculté de Rennes 2, accès rapide Métro ligne A – Villejean, quartier avec forte demande locative.

Ville : Rennes
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35000
Coordonnées : 48.120779, -1.711111
Total : 170 790€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 30 390€
Valeur du bien : 160 390€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.77m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 10.01€ - 17.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11608€/an
Fourchette totale : 739€ - 1267€/mois
Fourchette annuelle : 8865€ - 15199€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 574,45 €/m²
Basé sur :224 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :189 917 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-59 917€ (-31.5%)
Marge achat-revente :19 127€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :850,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :62,62€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 913,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 342,60€
Coût de l'assurance :18 786,90€
Taxe foncière : 1 160,76€/an
Soit par mois : 96,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 009,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 73.77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'étanchéité et de l'isolation des fenêtres existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 390 €(412 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 250€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 8250€ = 8250€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:750€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 750€ = 750€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rennes. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés aux spécificités régionales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 608 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 790 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 120 €
Revenus locatifs : +11 608 €
Charges déductibles : -38 120 €
Résultat foncier Année 1 : -26 513 €(Déficit de 26 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 730 €/an
Revenus locatifs : +11 608 €
Charges déductibles : -7 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5112.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 608 €38 126 €5 823 €-26 518 €21 400 €5 118 €5 118 €
211 840 €7 582 €5 670 €4 258 €--860 €
312 077 €7 423 €5 511 €4 653 €---
412 318 €7 259 €5 346 €5 060 €---
512 564 €7 088 €5 176 €5 476 €---
612 816 €6 912 €5 000 €5 904 €---
713 072 €6 729 €4 817 €6 343 €---
813 333 €6 541 €4 628 €6 793 €---
913 600 €6 345 €4 433 €7 255 €---
1013 872 €6 143 €4 231 €7 729 €---
1114 150 €5 933 €4 021 €8 216 €---
1214 433 €5 717 €3 804 €8 716 €---
1314 721 €5 492 €3 580 €9 229 €---
1415 016 €5 260 €3 348 €9 756 €---
1515 316 €5 020 €3 107 €10 296 €---
1615 622 €4 771 €2 859 €10 851 €---
1715 935 €4 513 €2 601 €11 421 €---
1816 253 €4 247 €2 335 €12 007 €---
1916 578 €3 971 €2 059 €12 607 €---
2016 910 €3 685 €1 773 €13 225 €---
2117 248 €3 390 €1 478 €13 858 €---
2217 593 €3 084 €1 172 €14 509 €---
2317 945 €2 767 €855 €15 178 €---
2418 304 €2 440 €527 €15 864 €---
2518 670 €2 100 €188 €16 570 €---
TOTAL371 794 €162 538 €84 343 €209 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 608 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438 €-6 420 €+8 858 €
2+2 438 €0 €+2 438 €
3+2 438 €+1 138 €+1 300 €
4+2 438 €+1 518 €+920 €
5+2 438 €+1 643 €+795 €
6+2 438 €+1 771 €+667 €
7+2 438 €+1 903 €+535 €
8+2 438 €+2 038 €+400 €
9+2 438 €+2 176 €+262 €
10+2 438 €+2 319 €+119 €
11+2 438 €+2 465 €-27 €
12+2 438 €+2 615 €-177 €
13+2 438 €+2 769 €-331 €
14+2 438 €+2 927 €-489 €
15+2 438 €+3 089 €-651 €
16+2 438 €+3 255 €-817 €
17+2 438 €+3 426 €-988 €
18+2 438 €+3 602 €-1 164 €
19+2 438 €+3 782 €-1 344 €
20+2 438 €+3 967 €-1 529 €
21+2 438 €+4 157 €-1 719 €
22+2 438 €+4 353 €-1 915 €
23+2 438 €+4 553 €-2 115 €
24+2 438 €+4 759 €-2 321 €
25+2 438 €+4 971 €-2 533 €
Total+60 950 €+62 777 €+-1 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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