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Grand T3 avec extérieur

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface81m²
Coût Total197 220€
Loyer Annuel10 963€
Rentabilité5.56%
Cashflow/mois-212€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 592,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Interphone, Chauffage électrique, Rez-de-chaussée

À proximité immédiate de la faculté Hoche plus précisément dans la rue Sully à Nîmes, appartement de 82 m² habitables offrant un fort potentiel après travaux.

Il se compose d’un séjour, d’une cuisine séparée, de deux chambres, d’un Wc séparé, d’une grande salle de bains et d’un extérieur de 14m².

Il offre une configuration fonctionnelle et des volumes intéressants permettant une optimisation du rendement locatif.

Emplacement idéal pour un investissement locatif (étudiants, colocation ou location longue durée).

Syndic bénévole, nombre de lots principaux 6 Prix de vente: 129 000€ honoraires d'agence inclus. Surface Loi carrez: 81,60 m² Classe énergétique C (consommation d'énergie primaire: 164 kWh/m²/an, consommation d'énergie finale : 86 kWh/m²/an), classe climat B (6Kg CO2/m²/an). Montant des dépenses d'énergies entre 1270€ et 1750€ /an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.845780, 4.371520
Total : 197 220€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 57 900€
Valeur du bien : 186 900€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 914€/mois
Loyer annuel estimé : 10963€/an
Fourchette totale : 721€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8653€ - 13891€/an
Rentabilité brute :5.56%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 981,71 €/m²
Basé sur :584 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :160 519 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-31 519€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-36 701€ (-22.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 815,28€
Coût de l'assurance :17 256,75€
Taxe foncière : 1 096,33€/an
Soit par mois : 91,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 913,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et électroménager obsolète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et rafraîchissement du carrelage.
Quantité: salle de bain (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain spacieuse nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et traitement des traces d'humidité.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec traces d'humidité nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessité de rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb.
Quantité: toute la plomberie
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900 €(715 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€, Main d'œuvre: 100€, Total = 10500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 6000€
  • Salon:3 500€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 1750€
  • Chambres:8 400€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 200€, Total = 4200€
  • Électricité générale:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 1500€
  • Plomberie générale:10 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre incluse: 0€, Total = 5000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 914 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Calcul : 914 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 620 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 096 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 307 €
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -66 307 €
Résultat foncier Année 1 : -55 344 €(Déficit de 55 344 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 44 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 407 €/an
Revenus locatifs : +10 963 €
Charges déductibles : -8 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 44643.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 963 €66 313 €6 627 €-55 350 €10 700 €44 650 €44 650 €
211 183 €8 237 €6 451 €2 945 €--41 705 €
311 406 €8 055 €6 269 €3 351 €--38 354 €
411 634 €7 867 €6 080 €3 767 €--34 586 €
511 867 €7 672 €5 885 €4 195 €--30 391 €
612 104 €7 471 €5 684 €4 634 €--25 757 €
712 346 €7 262 €5 475 €5 084 €--20 673 €
812 593 €7 046 €5 260 €5 547 €--15 126 €
912 845 €6 823 €5 037 €6 022 €--9 104 €
1013 102 €6 592 €4 806 €6 510 €--2 594 €
1113 364 €6 353 €4 567 €7 011 €---
1213 631 €6 106 €4 320 €7 525 €---
1313 904 €5 851 €4 064 €8 053 €---
1414 182 €5 586 €3 800 €8 596 €---
1514 466 €5 313 €3 526 €9 153 €---
1614 755 €5 030 €3 243 €9 725 €---
1715 050 €4 737 €2 950 €10 313 €---
1815 351 €4 434 €2 647 €10 917 €---
1915 658 €4 121 €2 334 €11 538 €---
2015 971 €3 796 €2 010 €12 175 €---
2116 291 €3 461 €1 674 €12 830 €---
2216 617 €3 114 €1 328 €13 503 €---
2316 949 €2 755 €969 €14 194 €---
2417 288 €2 384 €597 €14 904 €---
2517 634 €2 000 €213 €15 634 €---
TOTAL351 157 €198 380 €95 815 €152 777 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 777 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 302 €-3 210 €+5 512 €
2+2 302 €0 €+2 302 €
3+2 302 €0 €+2 302 €
4+2 302 €0 €+2 302 €
5+2 302 €0 €+2 302 €
6+2 302 €0 €+2 302 €
7+2 302 €0 €+2 302 €
8+2 302 €0 €+2 302 €
9+2 302 €0 €+2 302 €
10+2 302 €0 €+2 302 €
11+2 302 €+1 325 €+977 €
12+2 302 €+2 258 €+44 €
13+2 302 €+2 416 €-114 €
14+2 302 €+2 579 €-277 €
15+2 302 €+2 746 €-444 €
16+2 302 €+2 918 €-616 €
17+2 302 €+3 094 €-792 €
18+2 302 €+3 275 €-973 €
19+2 302 €+3 461 €-1 159 €
20+2 302 €+3 652 €-1 350 €
21+2 302 €+3 849 €-1 547 €
22+2 302 €+4 051 €-1 749 €
23+2 302 €+4 258 €-1 956 €
24+2 302 €+4 471 €-2 169 €
25+2 302 €+4 690 €-2 388 €
Total+57 550 €+45 833 €+11 717 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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