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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Vallier (26)
Surface120m²
Coût Total180 200€
Loyer Annuel10 865€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 083,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

MP Immobilier vous propose à la vente ce joli duplex de 120 m², situé au 3ème étage d'un immeuble place de la mairie. Il se compose d'un vaste séjour lumineux, d'une grande chambre, et à l'étage, de trois chambres supplémentaires. Un bien spacieux et agréable, idéal pour une famille. N'hésitez pas à nous contacter pour toute demande de renseignements supplémentaires. N'hésitez pas à nous contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite !MP IMMOBILIER SAINT-VALLIER 26240

Ville : Saint-Vallier
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26240
Coordonnées : 45.186380, 4.824560
Total : 180 200€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 39 800€
Valeur du bien : 169 800€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 7.55€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10865€/an
Fourchette totale : 722€ - 1135€/mois
Fourchette annuelle : 8666€ - 13622€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 970,42€
Coût de l'assurance :15 767,50€
Taxe foncière : 1 086,50€/an
Soit par mois : 90,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 033,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 800 €(332 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6 m²) × 1000€ = 6000€ (inclut plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (inclut pose et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture cuisine: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Vallier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 865 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 013 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 631 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 530 €
Revenus locatifs : +10 865 €
Charges déductibles : -47 530 €
Résultat foncier Année 1 : -36 665 €(Déficit de 36 665 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 265 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 730 €/an
Revenus locatifs : +10 865 €
Charges déductibles : -7 730 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 135 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15265.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 865 €47 536 €6 019 €-36 671 €21 400 €15 271 €15 271 €
211 082 €7 576 €5 859 €3 506 €--11 765 €
311 304 €7 410 €5 693 €3 894 €--7 871 €
411 530 €7 239 €5 521 €4 291 €--3 579 €
511 761 €7 061 €5 344 €4 699 €---
611 996 €6 878 €5 161 €5 118 €---
712 236 €6 688 €4 971 €5 548 €---
812 480 €6 492 €4 775 €5 988 €---
912 730 €6 289 €4 572 €6 441 €---
1012 985 €6 079 €4 362 €6 906 €---
1113 244 €5 862 €4 145 €7 382 €---
1213 509 €5 637 €3 920 €7 872 €---
1313 779 €5 405 €3 688 €8 374 €---
1414 055 €5 165 €3 448 €8 890 €---
1514 336 €4 916 €3 199 €9 420 €---
1614 623 €4 659 €2 942 €9 963 €---
1714 915 €4 393 €2 676 €10 522 €---
1815 214 €4 119 €2 401 €11 095 €---
1915 518 €3 834 €2 117 €11 684 €---
2015 828 €3 540 €1 823 €12 288 €---
2116 145 €3 236 €1 518 €12 909 €---
2216 468 €2 921 €1 204 €13 547 €---
2316 797 €2 595 €878 €14 202 €---
2417 133 €2 259 €541 €14 874 €---
2517 476 €1 910 €193 €15 565 €---
TOTAL348 009 €169 700 €86 970 €178 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 865 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 282 €-6 420 €+8 702 €
2+2 282 €0 €+2 282 €
3+2 282 €0 €+2 282 €
4+2 282 €0 €+2 282 €
5+2 282 €+336 €+1 946 €
6+2 282 €+1 535 €+747 €
7+2 282 €+1 664 €+618 €
8+2 282 €+1 797 €+485 €
9+2 282 €+1 932 €+350 €
10+2 282 €+2 072 €+210 €
11+2 282 €+2 215 €+67 €
12+2 282 €+2 362 €-80 €
13+2 282 €+2 512 €-230 €
14+2 282 €+2 667 €-385 €
15+2 282 €+2 826 €-544 €
16+2 282 €+2 989 €-707 €
17+2 282 €+3 157 €-875 €
18+2 282 €+3 329 €-1 047 €
19+2 282 €+3 505 €-1 223 €
20+2 282 €+3 687 €-1 405 €
21+2 282 €+3 873 €-1 591 €
22+2 282 €+4 064 €-1 782 €
23+2 282 €+4 261 €-1 979 €
24+2 282 €+4 462 €-2 180 €
25+2 282 €+4 670 €-2 388 €
Total+57 050 €+53 493 €+3 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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