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Appartement

VilleDunkerque (59)
Surface76.71m²
Coût Total172 416€
Loyer Annuel10 133€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-590€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 76.71 m²
Prix au m² : 1 534,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1

Appartement de 76.71 m² type 3 en RDC dans une résidence à proximité de la plage et des commerces : une entrée, séjour avec loggia, cuisine, 2 chambres, salle de bains, WC et cellier. Copropriété de 386 lots sans procédure en cours. 1 310 € de charges trimestrielle. Appartement vendu avec locataire en place. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Dunkerque-59140/957

Ville : Dunkerque
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59240
Coordonnées : 51.050561, 2.412572
Total : 172 416€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 45 300€
Valeur du bien : 163 000€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.71m²
Loyer prédit : 11.01€/m²/mois
Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 844€/mois
Loyer annuel estimé : 10133€/an
Fourchette totale : 662€ - 1078€/mois
Fourchette annuelle : 7940€ - 12932€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 385,69 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 006 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-65 306€ (-35.7%)
Marge achat-revente :10 590€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :843,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :68,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 912,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 741,65€
Coût de l'assurance :20 689,92€
Taxe foncière : 1 013,33€/an
Soit par mois : 84,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 437,00€/mois
Soit par an : 5 244,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 844,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 434,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-589,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76.71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 76.71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement éventuel des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 300 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 844 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Calcul : 844 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 416 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 828 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 013 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 244 €/an
Calcul : 437 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 984 €
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -57 984 €
Résultat foncier Année 1 : -47 851 €(Déficit de 47 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 684 €/an
Revenus locatifs : +10 133 €
Charges déductibles : -12 684 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 551 €/an(Déficit de 2 551 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26450.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 133 €57 990 €5 605 €-47 856 €21 400 €26 456 €26 456 €
210 336 €12 539 €5 454 €-2 203 €2 203 €-26 456 €
310 543 €12 383 €5 298 €-1 840 €1 840 €-26 456 €
410 753 €12 221 €5 136 €-1 468 €1 468 €-26 456 €
510 969 €12 055 €4 970 €-1 086 €1 086 €-26 456 €
611 188 €11 882 €4 797 €-694 €694 €-26 456 €
711 412 €11 704 €4 619 €-293 €293 €-26 456 €
811 640 €11 520 €4 436 €119 €--26 337 €
911 873 €11 330 €4 245 €542 €--25 795 €
1012 110 €11 134 €4 049 €976 €--24 818 €
1112 352 €10 931 €3 846 €1 421 €--23 397 €
1212 599 €10 721 €3 636 €1 878 €---
1312 851 €10 504 €3 419 €2 347 €---
1413 108 €10 280 €3 195 €2 828 €---
1513 371 €10 049 €2 964 €3 322 €---
1613 638 €9 810 €2 725 €3 828 €---
1713 911 €9 562 €2 478 €4 348 €---
1814 189 €9 307 €2 222 €4 882 €---
1914 473 €9 043 €1 958 €5 430 €---
2014 762 €8 770 €1 685 €5 992 €---
2115 057 €8 488 €1 403 €6 569 €---
2215 359 €8 197 €1 112 €7 162 €---
2315 666 €7 896 €811 €7 770 €---
2415 979 €7 585 €500 €8 394 €---
2516 299 €7 263 €178 €9 036 €---
TOTAL324 571 €303 165 €80 742 €21 407 €28 983 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 695 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 407 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 133 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 128 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 128 €-6 420 €+8 548 €
2+2 128 €-661 €+2 789 €
3+2 128 €-552 €+2 680 €
4+2 128 €-440 €+2 568 €
5+2 128 €-326 €+2 454 €
6+2 128 €-208 €+2 336 €
7+2 128 €-88 €+2 216 €
8+2 128 €0 €+2 128 €
9+2 128 €0 €+2 128 €
10+2 128 €0 €+2 128 €
11+2 128 €0 €+2 128 €
12+2 128 €+563 €+1 565 €
13+2 128 €+704 €+1 424 €
14+2 128 €+848 €+1 280 €
15+2 128 €+997 €+1 131 €
16+2 128 €+1 149 €+979 €
17+2 128 €+1 305 €+823 €
18+2 128 €+1 465 €+663 €
19+2 128 €+1 629 €+499 €
20+2 128 €+1 798 €+330 €
21+2 128 €+1 971 €+157 €
22+2 128 €+2 149 €-21 €
23+2 128 €+2 331 €-203 €
24+2 128 €+2 518 €-390 €
25+2 128 €+2 711 €-583 €
Total+53 200 €+13 441 €+39 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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