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Maison à vendre

VilleCombourg (35)
Surface288m²
Coût Total386 050€
Loyer Annuel32 950€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+473€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 120 €
Surface : 288 m²
Prix au m² : 865 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme

Votre conseiller Noovimo Pierre PATY vous propose : Dans un hameau à Noyal sous Bazouges proche de Combourg, maison d'environ 288 m2 habitables avec une petite maison indépendante à rénover: Pour la partie principale :

  • Au rdc : un grand salon avec cheminée d'environ 53 m2, une salle à manger avec cheminée d'environ 35 m2 ouvert sur une cuisine spacieuse, une chambre, une salle d'eau, un wc, un garage.
  • Au 1erétage : trois chambres, une mezzanine grande hauteur,une salle d'eau,une lingerie,un wc.
  • Au 2 ème étage : une chambre en accès par la mezzanine
  • Terrain d'environ 3 375m2 Situation au calme à environ 10 mn de la gare de Combourg et des commodités. 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '. Honoraires : 3.8 % TTC de 240 000 EUR ( prix de vente honoraires exclus). Soit 249 120 EUR honoraires inclus. Honoraires à la charge de l'acquéreur. Nos honoraires sont consultables sur : Réf : PPY 23 140.Votre agent commercial Noovimo inscrit au RSAC de Saint Malo sous le No 834 569 535 Cette annonce vous est proposée par NOOVIMO OUEST - NoRSAC: , Enregistré à de - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Combourg
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35270
Coordonnées : 48.405776, -1.731791
Total : 386 050€
Prix d'acquisition : 249 120€
Travaux : 117 000€
Valeur du bien : 366 120€
Frais de notaire : 19 930€
Coût estimé : 19 930€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 288m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.48€ - 12.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2746€/mois
Loyer annuel estimé : 32950€/an
Fourchette totale : 2154€ - 3500€/mois
Fourchette annuelle : 25850€ - 41999€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 418,03 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :696 393 €
Prix d'achat :249 120 €
Décote à l'achat :-447 273€ (-64.2%)
Marge achat-revente :310 343€ (44.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :386 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 885,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :112,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 997,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :179 559,64€
Coût de l'assurance :33 779,38€
Taxe foncière : 3 294,96€/an
Soit par mois : 274,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 745,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 272,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :473,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 288 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 288 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour du sol si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :117 000 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:28 800€
    Isolation combles: 288 m² × 100€/m² = 28800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1000€ = 36000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:9 600€
    Parquet flottant: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 800€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Combourg (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 76 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 746 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 950 €/an
Calcul : 2 746 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 386 050 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 351 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 117 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 134 106 €
Revenus locatifs : +32 950 €
Charges déductibles : -134 106 €
Résultat foncier Année 1 : -101 157 €(Déficit de 101 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 757 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 106 €/an
Revenus locatifs : +32 950 €
Charges déductibles : -17 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 843 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79756.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 249 120 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 928 €(65% de 249 120 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 888 €/an
Calcul : 161 928 € × 3,636% = 5 888 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 950 €134 119 €12 473 €-101 169 €21 400 €79 769 €79 769 €
233 609 €16 782 €12 136 €16 827 €--62 942 €
334 281 €16 434 €11 787 €17 847 €--45 095 €
434 966 €16 074 €11 428 €18 892 €--26 203 €
535 666 €15 702 €11 056 €19 963 €--6 239 €
636 379 €15 318 €10 672 €21 061 €---
737 107 €14 921 €10 275 €22 185 €---
837 849 €14 511 €9 865 €23 337 €---
938 606 €14 088 €9 442 €24 518 €---
1039 378 €13 650 €9 004 €25 727 €---
1140 165 €13 198 €8 552 €26 967 €---
1240 969 €12 731 €8 085 €28 238 €---
1341 788 €12 248 €7 602 €29 540 €---
1442 624 €11 750 €7 104 €30 874 €---
1543 476 €11 235 €6 589 €32 242 €---
1644 346 €10 702 €6 056 €33 643 €---
1745 233 €10 152 €5 506 €35 080 €---
1846 137 €9 584 €4 938 €36 553 €---
1947 060 €8 997 €4 351 €38 063 €---
2048 001 €8 390 €3 744 €39 611 €---
2148 961 €7 764 €3 118 €41 198 €---
2249 941 €7 116 €2 470 €42 824 €---
2350 939 €6 447 €1 801 €44 492 €---
2451 958 €5 756 €1 110 €46 202 €---
2552 997 €5 042 €396 €47 955 €---
TOTAL1 055 384 €412 713 €179 560 €642 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 642 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 950 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 919 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 919 €-6 420 €+13 339 €
2+6 919 €0 €+6 919 €
3+6 919 €0 €+6 919 €
4+6 919 €0 €+6 919 €
5+6 919 €0 €+6 919 €
6+6 919 €+4 446 €+2 473 €
7+6 919 €+6 656 €+263 €
8+6 919 €+7 001 €-82 €
9+6 919 €+7 355 €-436 €
10+6 919 €+7 718 €-799 €
11+6 919 €+8 090 €-1 171 €
12+6 919 €+8 471 €-1 552 €
13+6 919 €+8 862 €-1 943 €
14+6 919 €+9 262 €-2 343 €
15+6 919 €+9 672 €-2 753 €
16+6 919 €+10 093 €-3 174 €
17+6 919 €+10 524 €-3 605 €
18+6 919 €+10 966 €-4 047 €
19+6 919 €+11 419 €-4 500 €
20+6 919 €+11 883 €-4 964 €
21+6 919 €+12 359 €-5 440 €
22+6 919 €+12 847 €-5 928 €
23+6 919 €+13 348 €-6 429 €
24+6 919 €+13 861 €-6 942 €
25+6 919 €+14 387 €-7 468 €
Total+172 975 €+192 801 €+-19 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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