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Appartement à vendre

VilleSeloncourt (25)
Surface75.08m²
Coût Total122 600€
Loyer Annuel8 166€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 75.08 m²
Prix au m² : 1 305,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, calme

Situé dans un secteur très calme, au 2ème étage d'une petite copropriété, un appartement T3 (env. 75 m²) en parfait état, composé d'un hall (avec placards), cuisine, cellier, salon-séjour (donnant sur balcon), dégagement, deux chambres (dont une avec placard), salle de bains, WC. Garage.

98 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Seloncourt
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25230
Coordonnées : 47.454522, 6.864534
Total : 122 600€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 16 760€
Valeur du bien : 114 760€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75.08m²
Loyer prédit : 9.06€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8166€/an
Fourchette totale : 536€ - 865€/mois
Fourchette annuelle : 6428€ - 10375€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 205,14 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 482 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :+7 518€ (+8.3%)
Marge achat-revente :-32 118€ (-35.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 664,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 121,65€
Coût de l'assurance :14 712,00€
Taxe foncière : 816,63€/an
Soit par mois : 68,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 680,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 732,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des appareils modernes et économes en énergie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager en bon état mais daté.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain sans photo - nécessite rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais peut bénéficier d'un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu, peinture propre.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 760 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Électroménager:5 000€
    Électroménager complet: 1 cuisine complète: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs et sol: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seloncourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 600 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 439 €
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -22 439 €
Résultat foncier Année 1 : -14 273 €(Déficit de 14 273 €)
Imputable sur revenu global : 14 273 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 679 €/an
Revenus locatifs : +8 166 €
Charges déductibles : -5 679 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 487 €/an
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 166 €22 443 €4 278 €-14 277 €14 277 €--
28 330 €5 571 €4 166 €2 758 €---
38 496 €5 456 €4 051 €3 041 €---
48 666 €5 336 €3 931 €3 330 €---
58 839 €5 212 €3 807 €3 628 €---
69 016 €5 083 €3 678 €3 933 €---
79 197 €4 950 €3 545 €4 246 €---
89 380 €4 812 €3 407 €4 568 €---
99 568 €4 669 €3 264 €4 899 €---
109 759 €4 521 €3 116 €5 238 €---
119 955 €4 368 €2 963 €5 587 €---
1210 154 €4 209 €2 804 €5 944 €---
1310 357 €4 045 €2 640 €6 312 €---
1410 564 €3 874 €2 469 €6 689 €---
1510 775 €3 698 €2 293 €7 077 €---
1610 991 €3 515 €2 110 €7 476 €---
1711 211 €3 326 €1 921 €7 885 €---
1811 435 €3 130 €1 724 €8 305 €---
1911 663 €2 926 €1 521 €8 737 €---
2011 897 €2 716 €1 311 €9 181 €---
2112 135 €2 498 €1 093 €9 637 €---
2212 377 €2 272 €867 €10 105 €---
2312 625 €2 038 €633 €10 587 €---
2412 877 €1 796 €390 €11 082 €---
2513 135 €1 544 €139 €11 590 €---
TOTAL261 568 €114 009 €62 122 €147 559 €14 277 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 283 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715 €-4 283 €+5 998 €
2+1 715 €+828 €+887 €
3+1 715 €+912 €+803 €
4+1 715 €+999 €+716 €
5+1 715 €+1 088 €+627 €
6+1 715 €+1 180 €+535 €
7+1 715 €+1 274 €+441 €
8+1 715 €+1 370 €+345 €
9+1 715 €+1 470 €+245 €
10+1 715 €+1 571 €+144 €
11+1 715 €+1 676 €+39 €
12+1 715 €+1 783 €-68 €
13+1 715 €+1 894 €-179 €
14+1 715 €+2 007 €-292 €
15+1 715 €+2 123 €-408 €
16+1 715 €+2 243 €-528 €
17+1 715 €+2 365 €-650 €
18+1 715 €+2 492 €-777 €
19+1 715 €+2 621 €-906 €
20+1 715 €+2 754 €-1 039 €
21+1 715 €+2 891 €-1 176 €
22+1 715 €+3 032 €-1 317 €
23+1 715 €+3 176 €-1 461 €
24+1 715 €+3 325 €-1 610 €
25+1 715 €+3 477 €-1 762 €
Total+42 875 €+44 268 €+-1 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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