Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

QUARTIER DES MARINS

VilleChâteauroux (36)
Surface174m²
Coût Total207 416€
Loyer Annuel17 058€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 885 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 872,9 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Jardin

A vendre, quartier des Marins, proche commerces, bus et écoles, grande maison familiale sur 4 niveaux à rafraîchir. Ce bien peut aussi se transformer en appartements pour étudiants en colocation (proche Campus universitaire, FAC, IUT). 174 M² répartis dont 6 grandes chambres, cuisine bien aménagée, double séjour, 2 salles d'eau 2 garages, buanderie, chaufferie, cave et jardin intimiste. Chauffage gaz, fenêtres en double vitrage PVC.

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/299146.pdf
Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.804565, 1.683301
Total : 207 416€
Prix d'acquisition : 151 885€
Travaux : 43 380€
Valeur du bien : 195 265€
Frais de notaire : 12 151€
Coût estimé : 12 151€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1422€/mois
Loyer annuel estimé : 17058€/an
Fourchette totale : 1156€ - 1749€/mois
Fourchette annuelle : 13867€ - 20985€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 483,69 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 162 €
Prix d'achat :151 885 €
Décote à l'achat :-106 277€ (-41.2%)
Marge achat-revente :50 746€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 040,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 101,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 763,85€
Coût de l'assurance :18 148,90€
Taxe foncière : 1 705,85€/an
Soit par mois : 142,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 421,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 243,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :178,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 174 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (174 m²)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (environ 10 fenêtres pour 174 m²)
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure nécessitant rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 380 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:10 440€
    Isolation toiture/combles: 174 m² × 60€/m² = 10 440€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 500€/m² = 4 000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5 040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. Aides potentielles disponibles pour la pompe à chaleur et l'isolation.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 940€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 422 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 058 €/an
Calcul : 1 422 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 210 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 416 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 726 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 706 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 022 €
Revenus locatifs : +17 058 €
Charges déductibles : -53 022 €
Résultat foncier Année 1 : -35 963 €(Déficit de 35 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 642 €/an
Revenus locatifs : +17 058 €
Charges déductibles : -9 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14563.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 885 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 725 €(65% de 151 885 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 590 €/an
Calcul : 98 725 € × 3,636% = 3 590 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 058 €53 028 €7 217 €-35 970 €21 400 €14 570 €14 570 €
217 400 €9 460 €7 028 €7 940 €--6 630 €
317 748 €9 265 €6 833 €8 483 €---
418 103 €9 062 €6 630 €9 040 €---
518 465 €8 853 €6 421 €9 612 €---
618 834 €8 636 €6 204 €10 198 €---
719 211 €8 411 €5 979 €10 800 €---
819 595 €8 178 €5 746 €11 417 €---
919 987 €7 937 €5 505 €12 050 €---
1020 386 €7 687 €5 255 €12 699 €---
1120 794 €7 428 €4 997 €13 366 €---
1221 210 €7 161 €4 729 €14 050 €---
1321 634 €6 883 €4 451 €14 751 €---
1422 067 €6 595 €4 164 €15 471 €---
1522 508 €6 298 €3 866 €16 211 €---
1622 958 €5 989 €3 558 €16 969 €---
1723 418 €5 670 €3 238 €17 748 €---
1823 886 €5 339 €2 907 €18 547 €---
1924 364 €4 996 €2 564 €19 367 €---
2024 851 €4 641 €2 210 €20 210 €---
2125 348 €4 274 €1 842 €21 074 €---
2225 855 €3 893 €1 461 €21 962 €---
2326 372 €3 498 €1 067 €22 874 €---
2426 900 €3 090 €658 €23 810 €---
2527 438 €2 667 €235 €24 771 €---
TOTAL546 388 €208 939 €104 764 €337 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 582 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 582 €-6 420 €+10 002 €
2+3 582 €0 €+3 582 €
3+3 582 €+556 €+3 026 €
4+3 582 €+2 712 €+870 €
5+3 582 €+2 884 €+698 €
6+3 582 €+3 059 €+523 €
7+3 582 €+3 240 €+342 €
8+3 582 €+3 425 €+157 €
9+3 582 €+3 615 €-33 €
10+3 582 €+3 810 €-228 €
11+3 582 €+4 010 €-428 €
12+3 582 €+4 215 €-633 €
13+3 582 €+4 425 €-843 €
14+3 582 €+4 641 €-1 059 €
15+3 582 €+4 863 €-1 281 €
16+3 582 €+5 091 €-1 509 €
17+3 582 €+5 324 €-1 742 €
18+3 582 €+5 564 €-1 982 €
19+3 582 €+5 810 €-2 228 €
20+3 582 €+6 063 €-2 481 €
21+3 582 €+6 322 €-2 740 €
22+3 582 €+6 589 €-3 007 €
23+3 582 €+6 862 €-3 280 €
24+3 582 €+7 143 €-3 561 €
25+3 582 €+7 431 €-3 849 €
Total+89 550 €+101 235 €+-11 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →