Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de campagne

VilleOurches-sur-Meuse (55)
Surface180
Coût Total132 900
Loyer Annuel13 188
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+285
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison de campagne d’environ 180 m² située à Ourches-sur-Meuse. À l’étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu’une grande pièce à aménager selon vos besoins. Le rez-de-chaussée se compose d’un salon, d’un séjour avec cuisine semi-ouverte, ainsi que d’une chambre de plain-pied. La salle de bain est équipée d’une douche et de deux vasques. Un garage attenant complète le bien. Cette maison, élevée sur deux niveaux, présente un beau potentiel mais nécessite des travaux de rénovation. Elle est équipée d’un système de chauffage par pompe à chaleur . Gros potentiel avec des grands espace vie. À l’extérieur, vous profiterez d’un jardin d’environ 600 m² agrémenté d’arbres fruitiers. La maison est mitoyenne d’un côté (ancienne ferme non habitée), ce qui garantit une certaine tranquillité. Située dans la commune d’Ourches-sur-Meuse, elle offre un cadre de vie calme et agréable, idéal pour les amateurs de nature. Quelques photos pour vous projeter dans votre futur maison. Coup de peinture quelques accessoires Gros travaux à faire plus tard. DPE en cours Classe climat : non renseignée. Aucun frais d’agence. N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Ourches-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.658560, 5.689880
Total : 132 900
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 19 500
Valeur du bien : 124 500
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13188€/an
Fourchette totale : 825€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 9900€ - 17568€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,13 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 603
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-62 603 (-37.4%)
Marge achat-revente :34 703€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 703,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 271,22
Coût de l'assurance :11 961,00
Taxe foncière : 1 318,83€/an
Soit par mois : 109,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et des meubles de salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 180 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800
    Remplacement robinetterie et meubles: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 800
    Vérification tuyauterie et évacuations: 180 m² × 10€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ourches-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 900 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 864
Revenus locatifs : +13 188
Charges déductibles : -25 864
Résultat foncier Année 1 : -12 676(Déficit de 12 676 €)
Imputable sur revenu global : 12 676
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 364 €/an
Revenus locatifs : +13 188
Charges déductibles : -6 364
Résultat foncier Années 2+ : 6 824 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 18825 8684 571-12 68012 680 €--
213 4526 2484 4517 204---
313 7216 1244 3277 597---
413 9955 9954 1988 000---
514 2755 8624 0658 413---
614 5615 7243 9278 837---
714 8525 5813 7849 271---
815 1495 4333 6369 716---
915 4525 2803 48310 172---
1015 7615 1223 32410 640---
1116 0764 9573 16011 119---
1216 3984 7872 99011 611---
1316 7264 6112 81412 114---
1417 0604 4292 63212 631---
1517 4024 2412 44313 161---
1617 7504 0452 24813 704---
1718 1053 8432 04614 262---
1818 4673 6341 83614 833---
1918 8363 4171 62015 419---
2019 2133 1921 39516 020---
2119 5972 9601 16316 637---
2219 9892 71992217 270---
2320 3892 47067317 918---
2420 7972 21241518 584---
2521 2121 94514819 267---
TOTAL422 424130 70366 271291 72112 680Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 804
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 721
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 770-3 804+6 574
2+2 770+2 161+609
3+2 770+2 279+491
4+2 770+2 400+370
5+2 770+2 524+246
6+2 770+2 651+119
7+2 770+2 781-11
8+2 770+2 915-145
9+2 770+3 052-282
10+2 770+3 192-422
11+2 770+3 336-566
12+2 770+3 483-713
13+2 770+3 634-864
14+2 770+3 789-1 019
15+2 770+3 948-1 178
16+2 770+4 111-1 341
17+2 770+4 278-1 508
18+2 770+4 450-1 680
19+2 770+4 626-1 856
20+2 770+4 806-2 036
21+2 770+4 991-2 221
22+2 770+5 181-2 411
23+2 770+5 376-2 606
24+2 770+5 575-2 805
25+2 770+5 780-3 010
Total+69 250+87 516+-18 266
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →