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Maison de campagne

Bien expiré
VilleOurches-sur-Meuse (55)
Surface180m²
Coût Total132 900€
Loyer Annuel13 188€
Rentabilité9.92%
Cashflow/mois+285€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 105 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cette maison de campagne d’environ 180 m² située à Ourches-sur-Meuse. À l’étage, vous trouverez deux chambres ainsi qu’une grande pièce à aménager selon vos besoins. Le rez-de-chaussée se compose d’un salon, d’un séjour avec cuisine semi-ouverte, ainsi que d’une chambre de plain-pied. La salle de bain est équipée d’une douche et de deux vasques. Un garage attenant complète le bien. Cette maison, élevée sur deux niveaux, présente un beau potentiel mais nécessite des travaux de rénovation. Elle est équipée d’un système de chauffage par pompe à chaleur . Gros potentiel avec des grands espace vie. À l’extérieur, vous profiterez d’un jardin d’environ 600 m² agrémenté d’arbres fruitiers. La maison est mitoyenne d’un côté (ancienne ferme non habitée), ce qui garantit une certaine tranquillité. Située dans la commune d’Ourches-sur-Meuse, elle offre un cadre de vie calme et agréable, idéal pour les amateurs de nature. Quelques photos pour vous projeter dans votre futur maison. Coup de peinture quelques accessoires Gros travaux à faire plus tard. DPE en cours Classe climat : non renseignée. Aucun frais d’agence. N’hésitez pas à me contacter pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Ourches-sur-Meuse
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.658560, 5.689880
Total : 132 900€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 124 500€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.11€/m²/mois
Fourchette : 4.58€ - 8.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13188€/an
Fourchette totale : 825€ - 1464€/mois
Fourchette annuelle : 9900€ - 17568€/an
Rentabilité brute :9.92%
Fourchette de rentabilité :7.45% - 13.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :931,13 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :167 603 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-62 603€ (-37.4%)
Marge achat-revente :34 703€ (20.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 703,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 271,22€
Coût de l'assurance :11 961,00€
Taxe foncière : 1 318,83€/an
Soit par mois : 109,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 099,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :285,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la robinetterie et des meubles de salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments fonctionnels mais un peu datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 180 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:800€
    Remplacement robinetterie et meubles: 1 salle de bain × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 800€
    Vérification tuyauterie et évacuations: 180 m² × 10€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ourches-sur-Meuse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 900 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 864 €
Revenus locatifs : +13 188 €
Charges déductibles : -25 864 €
Résultat foncier Année 1 : -12 676 €(Déficit de 12 676 €)
Imputable sur revenu global : 12 676 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 364 €/an
Revenus locatifs : +13 188 €
Charges déductibles : -6 364 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 824 €/an
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 188 €25 868 €4 571 €-12 680 €12 680 €--
213 452 €6 248 €4 451 €7 204 €---
313 721 €6 124 €4 327 €7 597 €---
413 995 €5 995 €4 198 €8 000 €---
514 275 €5 862 €4 065 €8 413 €---
614 561 €5 724 €3 927 €8 837 €---
714 852 €5 581 €3 784 €9 271 €---
815 149 €5 433 €3 636 €9 716 €---
915 452 €5 280 €3 483 €10 172 €---
1015 761 €5 122 €3 324 €10 640 €---
1116 076 €4 957 €3 160 €11 119 €---
1216 398 €4 787 €2 990 €11 611 €---
1316 726 €4 611 €2 814 €12 114 €---
1417 060 €4 429 €2 632 €12 631 €---
1517 402 €4 241 €2 443 €13 161 €---
1617 750 €4 045 €2 248 €13 704 €---
1718 105 €3 843 €2 046 €14 262 €---
1818 467 €3 634 €1 836 €14 833 €---
1918 836 €3 417 €1 620 €15 419 €---
2019 213 €3 192 €1 395 €16 020 €---
2119 597 €2 960 €1 163 €16 637 €---
2219 989 €2 719 €922 €17 270 €---
2320 389 €2 470 €673 €17 918 €---
2420 797 €2 212 €415 €18 584 €---
2521 212 €1 945 €148 €19 267 €---
TOTAL422 424 €130 703 €66 271 €291 721 €12 680 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 804 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 770 €-3 804 €+6 574 €
2+2 770 €+2 161 €+609 €
3+2 770 €+2 279 €+491 €
4+2 770 €+2 400 €+370 €
5+2 770 €+2 524 €+246 €
6+2 770 €+2 651 €+119 €
7+2 770 €+2 781 €-11 €
8+2 770 €+2 915 €-145 €
9+2 770 €+3 052 €-282 €
10+2 770 €+3 192 €-422 €
11+2 770 €+3 336 €-566 €
12+2 770 €+3 483 €-713 €
13+2 770 €+3 634 €-864 €
14+2 770 €+3 789 €-1 019 €
15+2 770 €+3 948 €-1 178 €
16+2 770 €+4 111 €-1 341 €
17+2 770 €+4 278 €-1 508 €
18+2 770 €+4 450 €-1 680 €
19+2 770 €+4 626 €-1 856 €
20+2 770 €+4 806 €-2 036 €
21+2 770 €+4 991 €-2 221 €
22+2 770 €+5 181 €-2 411 €
23+2 770 €+5 376 €-2 606 €
24+2 770 €+5 575 €-2 805 €
25+2 770 €+5 780 €-3 010 €
Total+69 250 €+87 516 €+-18 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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