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vente - appartement

VilleOrange (84)
Surface67m²
Coût Total126 920€
Loyer Annuel7 730€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 492,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone, Salle d eau, Balcon, Cave, Climatisation, Petit prix

Appartement T4 – Idéal Investisseur

Ce T4 se compose de 3 chambres, d’un salon lumineux ouvrant sur balcon, ainsi que d’une cuisine ouverte avec loggia. Il dispose également d’une salle de bains, de WC indépendants et d’une cave.

Locataire en place depuis plus de 6 ans Loyer : 600 € + 50 € de charges Bail nu

Un bien déjà loué, offrant une rentabilité immédiate et sécurisée, sans vacance locative.

Une opportunité idéale pour développer ou consolider votre patrimoine immobilier.

Ville : Orange
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84100
Coordonnées : 44.130000, 4.800000
Total : 126 920€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 18 920€
Valeur du bien : 118 920€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 9.61€/m²/mois
Fourchette : 7.64€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 644€/mois
Loyer annuel estimé : 7730€/an
Fourchette totale : 512€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6139€ - 9734€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 929,82 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 298 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-29 298€ (-22.7%)
Marge achat-revente :2 378€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :50,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 671,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 436,07€
Coût de l'assurance :15 230,40€
Taxe foncière : 773,02€/an
Soit par mois : 64,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 644,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 786,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 145 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris le remplacement des éléments vétustes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement de la douche/baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 3 chambres, incluant éventuellement un remplacement du parquet.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 920 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 060€
    Parquet flottant: 34 m² × 90€/m² = 3060€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orange. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 730 €/an
Calcul : 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 609 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 773 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 024 €
Revenus locatifs : +7 730 €
Charges déductibles : -25 024 €
Résultat foncier Année 1 : -17 294 €(Déficit de 17 294 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 594 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 104 €/an
Revenus locatifs : +7 730 €
Charges déductibles : -6 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6593.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 730 €25 028 €4 126 €-17 298 €10 700 €6 598 €6 598 €
27 885 €5 997 €4 015 €1 888 €--4 710 €
38 042 €5 882 €3 900 €2 161 €--2 549 €
48 203 €5 763 €3 781 €2 440 €--109 €
58 367 €5 641 €3 658 €2 727 €---
68 535 €5 514 €3 532 €3 021 €---
78 705 €5 383 €3 400 €3 323 €---
88 880 €5 247 €3 265 €3 632 €---
99 057 €5 107 €3 125 €3 950 €---
109 238 €4 963 €2 981 €4 275 €---
119 423 €4 813 €2 831 €4 610 €---
129 612 €4 659 €2 677 €4 953 €---
139 804 €4 499 €2 517 €5 304 €---
1410 000 €4 335 €2 352 €5 665 €---
1510 200 €4 164 €2 182 €6 036 €---
1610 404 €3 988 €2 006 €6 416 €---
1710 612 €3 806 €1 824 €6 806 €---
1810 824 €3 618 €1 636 €7 206 €---
1911 041 €3 424 €1 441 €7 617 €---
2011 261 €3 223 €1 241 €8 039 €---
2111 487 €3 015 €1 033 €8 471 €---
2211 716 €2 801 €819 €8 916 €---
2311 951 €2 579 €597 €9 372 €---
2412 190 €2 350 €368 €9 840 €---
2512 434 €2 113 €131 €10 320 €---
TOTAL247 600 €127 912 €59 436 €119 688 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 119 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 623 €-3 210 €+4 833 €
2+1 623 €0 €+1 623 €
3+1 623 €0 €+1 623 €
4+1 623 €0 €+1 623 €
5+1 623 €+785 €+838 €
6+1 623 €+906 €+717 €
7+1 623 €+997 €+626 €
8+1 623 €+1 090 €+533 €
9+1 623 €+1 185 €+438 €
10+1 623 €+1 283 €+340 €
11+1 623 €+1 383 €+240 €
12+1 623 €+1 486 €+137 €
13+1 623 €+1 591 €+32 €
14+1 623 €+1 700 €-77 €
15+1 623 €+1 811 €-188 €
16+1 623 €+1 925 €-302 €
17+1 623 €+2 042 €-419 €
18+1 623 €+2 162 €-539 €
19+1 623 €+2 285 €-662 €
20+1 623 €+2 412 €-789 €
21+1 623 €+2 541 €-918 €
22+1 623 €+2 675 €-1 052 €
23+1 623 €+2 811 €-1 188 €
24+1 623 €+2 952 €-1 329 €
25+1 623 €+3 096 €-1 473 €
Total+40 575 €+35 906 €+4 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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