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Appartement à vendre

VilleAnnonay (07)
Surface32.9
Coût Total83 200
Loyer Annuel4 160
Rentabilité5.00%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 35 000 €
Surface : 32.9 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 1 chambre, Pas de cave

07100 - ANNONAY - CENTRE-VILLE - 2 PIÈCES - 1 CHAMBRE - 34.0 M² - UN APPARTEMENT

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Idéalement situé en plein cœur du centre-ville d'Annonay, cet appartement de 34.0 m²

Situé au premier étage d'un immeuble ancien datant d'avant 1850, constitué de 2 pieces et d'une salle de bains toilettes

L'emplacement central de cet appartement vous permet de profiter pleinement des commerces, restaurants et du centre-ville

Ne manquez pas cette opportunité rare d'acquérir un appartement à Annonay. Contactez-moi dès maintenant pour organiser une visite et découvrir tous les avantages de ce bien d'exception. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Denis Dalverny - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Aubenas sous le n°429189871. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.233756, 4.682853
Total : 83 200
Prix d'acquisition : 35 000
Travaux : 45 400
Valeur du bien : 80 400
Frais de notaire : 2 800
Coût estimé : 2 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32.9
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 347€/mois
Loyer annuel estimé : 4160€/an
Fourchette totale : 258€ - 467€/mois
Fourchette annuelle : 3090€ - 5599€/an
Rentabilité brute :5.00%
Fourchette de rentabilité :3.71% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 194,94 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 313
Prix d'achat :35 000
Décote à l'achat :-4 313 (-11.0%)
Marge achat-revente :-43 887€ (-111.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :406,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 430,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 698,00
Coût de l'assurance :7 280,00
Taxe foncière : 415,95€/an
Soit par mois : 34,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 346,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 465,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 390 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 32.9 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures obsolètes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état similaire à la cuisine et salle de bain
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement réparation du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure au sol, murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400(1 380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:3 900
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1300€ = 3900€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (pose comprise)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 10000€ (pose comprise)
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambre: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (incluant peinture, électricité, menuiseries)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 160 €/an
Calcul : 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 685 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 416 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 793
Revenus locatifs : +4 160
Charges déductibles : -48 793
Résultat foncier Année 1 : -44 633(Déficit de 44 633 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 233
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 393 €/an
Revenus locatifs : +4 160
Charges déductibles : -3 393
Résultat foncier Années 2+ : 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23233.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 16048 7952 688-44 63621 400 €23 236 €23 236 €
24 2433 3232 615920--22 316 €
34 3283 2482 5401 080--21 235 €
44 4143 1702 4631 244--19 991 €
54 5023 0902 3831 413--18 579 €
64 5923 0072 3001 585--16 994 €
74 6842 9222 2141 763--15 231 €
84 7782 8332 1261 945--13 286 €
94 8742 7422 0352 132--11 155 €
104 9712 6481 9412 323--8 831 €
115 0702 5501 8432 520--6 311 €
125 1722 4501 7422 722---
135 2752 3461 6382 930---
145 3812 2381 5313 143---
155 4882 1271 4203 361---
165 5982 0121 3053 586---
175 7101 8941 1873 816---
185 8241 7711 0644 053---
195 9411 6459384 296---
206 0601 5148074 546---
216 1811 3796724 802---
226 3041 2395325 065---
236 4311 0953885 335---
246 5599462395 613---
256 690792855 898---
TOTAL133 231101 77738 69831 45421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 454
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 160 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+874-6 420+7 294
2+8740+874
3+8740+874
4+8740+874
5+8740+874
6+8740+874
7+8740+874
8+8740+874
9+8740+874
10+8740+874
11+8740+874
12+874+817+57
13+874+879-5
14+874+943-69
15+874+1 008-134
16+874+1 076-202
17+874+1 145-271
18+874+1 216-342
19+874+1 289-415
20+874+1 364-490
21+874+1 441-567
22+874+1 519-645
23+874+1 601-727
24+874+1 684-810
25+874+1 769-895
Total+21 850+11 330+10 520
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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