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Local Professionnel Ou Investissement Locatif- Fort potentiel à proximité du centre-ville

Bien expiré
VilleEauze (32)
Surface152m²
Coût Total124 360€
Loyer Annuel14 375€
Rentabilité11.56%
Cashflow/mois+427€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 585,53 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 152 m², 6 pièces, Terrasse, 53 m² de terrain

Agence Elusate vous propose un local d'une superficie de 152m2 avec cour de 53m2 à amménager. Situé à proximité en centre-ville d'Eauze, ce local à réhabiliter entièrement offre de nombreuses possibilités d’aménagement pour les acquéreurs en quête d’un projet sur-mesure. D’une belle surface à exploiter, le bien permet d’envisager différents projets selon vos besoins et vos objectifs :

Création d’une maison de ville de plain-pied, idéale pour une résidence principale moderne et fonctionnelle

Projet d’investissement locatif avec la possibilité de créer plusieurs logements.

Aménagement en bureau ou local commercial, parfait pour une activité professionnelle bénéficiant de la proximité du centre-ville.

Ce bien constitue une véritable opportunité pour investisseurs ou particuliers souhaitant concevoir un espace entièrement personnalisé. ???? Emplacement recherché ???? Travaux à prévoir intégralement ???? Fort potentiel de valorisation Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez-nous dès maintenant. Reseau Expertimo

Ville : Eauze
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32800
Coordonnées : 43.861120, 0.103190
Total : 124 360€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 28 240€
Valeur du bien : 117 240€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.88€/m²/mois
Fourchette : 6.23€ - 9.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1198€/mois
Loyer annuel estimé : 14375€/an
Fourchette totale : 946€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 11357€ - 18194€/an
Rentabilité brute :11.56%
Fourchette de rentabilité :9.13% - 14.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :614,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 650,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 020,21€
Coût de l'assurance :10 881,50€
Taxe foncière : 1 437,47€/an
Soit par mois : 119,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :427,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 115 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture propre mais usée nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine équipée avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Nécessité de mise aux normes pour un local professionnel
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: 1 installation complète
Raison: Nécessité de mise aux normes pour un local professionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 240 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture chambres:840€
    Peinture murs: 21 m² × 40€/m² = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:10 000€
    Cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Rénovation salon complète:9 000€
    Rénovation salon: 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Électricité générale:800€
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (incluant fourniture et pose)
  • Plomberie générale:1 600€
    Mise aux normes plomberie: 1600€ (incluant vérification et mise à jour de la tuyauterie, évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eauze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 198 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Calcul : 1 198 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 150 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 435 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 262 €
Revenus locatifs : +14 375 €
Charges déductibles : -34 262 €
Résultat foncier Année 1 : -19 888 €(Déficit de 19 888 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 188 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 022 €/an
Revenus locatifs : +14 375 €
Charges déductibles : -6 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9187.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 375 €34 267 €4 154 €-19 892 €10 700 €9 192 €9 192 €
214 662 €5 916 €4 043 €8 746 €--445 €
314 955 €5 802 €3 929 €9 154 €---
415 255 €5 683 €3 810 €9 571 €---
515 560 €5 561 €3 688 €9 999 €---
615 871 €5 434 €3 562 €10 437 €---
716 188 €5 303 €3 431 €10 885 €---
816 512 €5 168 €3 295 €11 344 €---
916 842 €5 028 €3 155 €11 814 €---
1017 179 €4 883 €3 010 €12 296 €---
1117 523 €4 733 €2 860 €12 790 €---
1217 873 €4 578 €2 705 €13 295 €---
1318 231 €4 418 €2 545 €13 813 €---
1418 595 €4 252 €2 379 €14 343 €---
1518 967 €4 081 €2 208 €14 887 €---
1619 347 €3 903 €2 030 €15 443 €---
1719 733 €3 720 €1 847 €16 014 €---
1820 128 €3 530 €1 657 €16 598 €---
1920 531 €3 334 €1 461 €17 197 €---
2020 941 €3 131 €1 258 €17 811 €---
2121 360 €2 921 €1 048 €18 439 €---
2221 787 €2 703 €831 €19 084 €---
2322 223 €2 479 €606 €19 744 €---
2422 668 €2 246 €374 €20 421 €---
2523 121 €2 006 €133 €21 115 €---
TOTAL460 427 €135 079 €60 020 €325 349 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 019 €-3 210 €+6 229 €
2+3 019 €0 €+3 019 €
3+3 019 €+2 613 €+406 €
4+3 019 €+2 871 €+148 €
5+3 019 €+3 000 €+19 €
6+3 019 €+3 131 €-112 €
7+3 019 €+3 265 €-246 €
8+3 019 €+3 403 €-384 €
9+3 019 €+3 544 €-525 €
10+3 019 €+3 689 €-670 €
11+3 019 €+3 837 €-818 €
12+3 019 €+3 988 €-969 €
13+3 019 €+4 144 €-1 125 €
14+3 019 €+4 303 €-1 284 €
15+3 019 €+4 466 €-1 447 €
16+3 019 €+4 633 €-1 614 €
17+3 019 €+4 804 €-1 785 €
18+3 019 €+4 979 €-1 960 €
19+3 019 €+5 159 €-2 140 €
20+3 019 €+5 343 €-2 324 €
21+3 019 €+5 532 €-2 513 €
22+3 019 €+5 725 €-2 706 €
23+3 019 €+5 923 €-2 904 €
24+3 019 €+6 126 €-3 107 €
25+3 019 €+6 334 €-3 315 €
Total+75 475 €+97 605 €+-22 130 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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