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A vendre, appartement T2 - Metz les Iles

VilleMetz (57)
Surface65m²
Coût Total118 800€
Loyer Annuel11 697€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 692,31 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le quartier recherché de Metz Les Îles, cet appartement T2 offre une belle luminosité et un agencement optimal. L’appartement se compose d’un WC indépendant, d’un salon spacieux, ouvert sur une salle à manger, créant un espace de vie agréable et convivial. Une cuisine séparée vous permettra de cuisiner en toute tranquillité. Ce bien se trouve au 4e étage, offrant une vue dégagée sur l’ensemble du quartier.

Ville : Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57000
Coordonnées : 49.125150, 6.164630
Total : 118 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Valeur du bien : 110 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 15.00€/m²/mois
Fourchette : 11.99€ - 18.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11697€/an
Fourchette totale : 779€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 9351€ - 14632€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 12.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 716,54€
Coût de l'assurance :10 395,00€
Taxe foncière : 1 169,74€/an
Soit par mois : 97,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 697 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 5 573 €/an
Revenus locatifs : +11 697 €
Charges déductibles : -5 573 €
Résultat foncier : 6 124 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 697 €5 577 €3 992 €6 120 €---
211 931 €5 471 €3 886 €6 460 €---
312 170 €5 362 €3 776 €6 808 €---
412 413 €5 248 €3 663 €7 165 €---
512 662 €5 131 €3 545 €7 531 €---
612 915 €5 009 €3 424 €7 905 €---
713 173 €4 884 €3 298 €8 289 €---
813 437 €4 754 €3 168 €8 683 €---
913 705 €4 619 €3 034 €9 086 €---
1013 979 €4 480 €2 895 €9 499 €---
1114 259 €4 336 €2 751 €9 923 €---
1214 544 €4 188 €2 602 €10 357 €---
1314 835 €4 034 €2 448 €10 801 €---
1415 132 €3 874 €2 289 €11 257 €---
1515 434 €3 710 €2 124 €11 725 €---
1615 743 €3 539 €1 954 €12 204 €---
1716 058 €3 363 €1 777 €12 695 €---
1816 379 €3 180 €1 595 €13 199 €---
1916 707 €2 992 €1 406 €13 715 €---
2017 041 €2 796 €1 211 €14 245 €---
2117 382 €2 594 €1 009 €14 788 €---
2217 729 €2 385 €800 €15 344 €---
2318 084 €2 169 €583 €15 915 €---
2418 446 €1 945 €360 €16 500 €---
2518 815 €1 714 €128 €17 101 €---
TOTAL374 671 €97 355 €57 717 €277 316 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 316 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 456 €+1 836 €+620 €
2+2 456 €+1 938 €+518 €
3+2 456 €+2 043 €+413 €
4+2 456 €+2 150 €+306 €
5+2 456 €+2 259 €+197 €
6+2 456 €+2 372 €+84 €
7+2 456 €+2 487 €-31 €
8+2 456 €+2 605 €-149 €
9+2 456 €+2 726 €-270 €
10+2 456 €+2 850 €-394 €
11+2 456 €+2 977 €-521 €
12+2 456 €+3 107 €-651 €
13+2 456 €+3 240 €-784 €
14+2 456 €+3 377 €-921 €
15+2 456 €+3 517 €-1 061 €
16+2 456 €+3 661 €-1 205 €
17+2 456 €+3 809 €-1 353 €
18+2 456 €+3 960 €-1 504 €
19+2 456 €+4 115 €-1 659 €
20+2 456 €+4 273 €-1 817 €
21+2 456 €+4 436 €-1 980 €
22+2 456 €+4 603 €-2 147 €
23+2 456 €+4 774 €-2 318 €
24+2 456 €+4 950 €-2 494 €
25+2 456 €+5 130 €-2 674 €
Total+61 400 €+83 195 €+-21 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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