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Duplex à vendre

VilleNogent-sur-Oise (60)
Surface95.17m²
Coût Total183 740€
Loyer Annuel14 246€
Rentabilité7.75%
Cashflow/mois-231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 95.17 m²
Prix au m² : 1 450,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/11 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Non meublé

Au pied du parc Hébert, à proximité des écoles et 15 minutes à pied de la gare de Creil. Vaste appartement en duplex de 95m², comprenant : Entrée, salle à manger - salon de 32m² donnant sur balcon, cuisine indépendante, débarras, 3 chambres dont une à l'étage, salle d'eau, nombreux rangements. Double vitrage. Une cave. Appartement nécessitant une remise aux goûts du jour. Référence agence : 3846

Ville : Nogent-sur-Oise
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60180
Coordonnées : 49.271535, 2.469123
Total : 183 740€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 34 700€
Valeur du bien : 172 700€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.17m²
Loyer prédit : 12.47€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 15.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14246€/an
Fourchette totale : 962€ - 1465€/mois
Fourchette annuelle : 11544€ - 17580€/an
Rentabilité brute :7.75%
Fourchette de rentabilité :6.28% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 661,97 €/m²
Basé sur :153 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :158 170 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :-20 170€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-25 570€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :73,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 004,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 476,29€
Coût de l'assurance :22 048,80€
Taxe foncière : 1 424,57€/an
Soit par mois : 118,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 294,83€/mois
Soit par an : 3 538,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 187,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 417,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 95 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 700 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Rafraîchissement revêtement sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Oise (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 246 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 740 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 882 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 538 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 096 €
Revenus locatifs : +14 246 €
Charges déductibles : -47 096 €
Résultat foncier Année 1 : -32 850 €(Déficit de 32 850 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 450 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 396 €/an
Revenus locatifs : +14 246 €
Charges déductibles : -12 396 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 850 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11449.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 246 €47 102 €6 557 €-32 856 €21 400 €11 456 €11 456 €
214 531 €12 232 €6 388 €2 298 €--9 158 €
314 821 €12 057 €6 212 €2 764 €--6 394 €
415 118 €11 875 €6 031 €3 243 €--3 151 €
515 420 €11 687 €5 842 €3 734 €---
615 728 €11 491 €5 646 €4 237 €---
716 043 €11 288 €5 444 €4 755 €---
816 364 €11 078 €5 234 €5 286 €---
916 691 €10 860 €5 016 €5 831 €---
1017 025 €10 635 €4 790 €6 390 €---
1117 365 €10 400 €4 556 €6 965 €---
1217 713 €10 158 €4 313 €7 555 €---
1318 067 €9 906 €4 062 €8 161 €---
1418 428 €9 645 €3 801 €8 783 €---
1518 797 €9 375 €3 530 €9 422 €---
1619 173 €9 094 €3 250 €10 078 €---
1719 556 €8 804 €2 959 €10 753 €---
1819 947 €8 503 €2 658 €11 445 €---
1920 346 €8 190 €2 346 €12 156 €---
2020 753 €7 866 €2 022 €12 887 €---
2121 168 €7 531 €1 686 €13 638 €---
2221 592 €7 183 €1 338 €14 409 €---
2322 024 €6 822 €977 €15 202 €---
2422 464 €6 448 €603 €16 016 €---
2522 913 €6 060 €215 €16 853 €---
TOTAL456 295 €276 289 €95 476 €180 006 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 006 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 992 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 992 €-6 420 €+9 412 €
2+2 992 €0 €+2 992 €
3+2 992 €0 €+2 992 €
4+2 992 €0 €+2 992 €
5+2 992 €+175 €+2 817 €
6+2 992 €+1 271 €+1 721 €
7+2 992 €+1 426 €+1 566 €
8+2 992 €+1 586 €+1 406 €
9+2 992 €+1 749 €+1 243 €
10+2 992 €+1 917 €+1 075 €
11+2 992 €+2 090 €+902 €
12+2 992 €+2 267 €+725 €
13+2 992 €+2 448 €+544 €
14+2 992 €+2 635 €+357 €
15+2 992 €+2 827 €+165 €
16+2 992 €+3 024 €-32 €
17+2 992 €+3 226 €-234 €
18+2 992 €+3 433 €-441 €
19+2 992 €+3 647 €-655 €
20+2 992 €+3 866 €-874 €
21+2 992 €+4 091 €-1 099 €
22+2 992 €+4 323 €-1 331 €
23+2 992 €+4 561 €-1 569 €
24+2 992 €+4 805 €-1 813 €
25+2 992 €+5 056 €-2 064 €
Total+74 800 €+54 002 €+20 798 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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