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Appartement

Bien expiré
VilleMulhouse (68)
Surface62.01m²
Coût Total115 240€
Loyer Annuel7 566€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 000 €
Surface : 62.01 m²
Prix au m² : 1 015,97 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Mandat exclusif

MULHOUSE - Proche centre-ville Appartement 4 pièces de 62 m² situé au 3ème étage, idéal pour un investissement locatif.

  • 2 chambres
  • Séjour lumineux avec cuisine ouverte équipée
  • Salle de bains
  • Cave privative À proximité immédiate des écoles, commerces, transports et du centre-ville. Précédent montant du loyer : 560 € CC Charges annuelles : 650,16 € Taxe foncière : 574 € DPE : D Référence : 4992 Copropriété de 17 lots (dont 8 d'habitation). Honoraires à la charge du vendeur.
Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.755526, 7.342585
Total : 115 240€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 110 200€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.01m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 631€/mois
Loyer annuel estimé : 7566€/an
Fourchette totale : 485€ - 820€/mois
Fourchette annuelle : 5815€ - 9845€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :564,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 593,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 149,51€
Coût de l'assurance :8 643,00€
Taxe foncière : 574,00€/an
Soit par mois : 47,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 54,18€/mois
Soit par an : 650,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 630,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments décoratifs et peinture pour moderniser la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du carrelage pour moderniser la salle de bain.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessite des travaux de rénovation.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des revêtements de sol et peinture dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour le salon - nécessite des travaux de rénovation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(761 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés pour la région Alsace.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 631 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 566 €/an
Calcul : 631 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 574 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 524 €
Revenus locatifs : +7 566 €
Charges déductibles : -52 524 €
Résultat foncier Année 1 : -44 958 €(Déficit de 44 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 558 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 324 €/an
Revenus locatifs : +7 566 €
Charges déductibles : -5 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23557.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 566 €52 527 €3 758 €-44 961 €21 400 €23 561 €23 561 €
27 717 €5 226 €3 656 €2 491 €--21 070 €
37 872 €5 122 €3 552 €2 750 €--18 320 €
48 029 €5 014 €3 444 €3 015 €--15 305 €
58 190 €4 902 €3 332 €3 288 €--12 017 €
68 354 €4 787 €3 217 €3 567 €--8 450 €
78 521 €4 668 €3 098 €3 853 €--4 597 €
88 691 €4 544 €2 974 €4 147 €--450 €
98 865 €4 417 €2 847 €4 448 €---
109 042 €4 285 €2 716 €4 757 €---
119 223 €4 149 €2 579 €5 074 €---
129 408 €4 009 €2 439 €5 399 €---
139 596 €3 863 €2 294 €5 732 €---
149 788 €3 713 €2 143 €6 074 €---
159 983 €3 558 €1 988 €6 425 €---
1610 183 €3 398 €1 828 €6 785 €---
1710 387 €3 232 €1 662 €7 155 €---
1810 594 €3 061 €1 491 €7 534 €---
1910 806 €2 884 €1 314 €7 923 €---
2011 022 €2 701 €1 131 €8 322 €---
2111 243 €2 511 €942 €8 731 €---
2211 468 €2 316 €746 €9 152 €---
2311 697 €2 114 €544 €9 583 €---
2411 931 €1 905 €335 €10 026 €---
2512 170 €1 689 €120 €10 480 €---
TOTAL242 347 €140 597 €54 150 €101 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 589 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 589 €-6 420 €+8 009 €
2+1 589 €0 €+1 589 €
3+1 589 €0 €+1 589 €
4+1 589 €0 €+1 589 €
5+1 589 €0 €+1 589 €
6+1 589 €0 €+1 589 €
7+1 589 €0 €+1 589 €
8+1 589 €0 €+1 589 €
9+1 589 €+1 199 €+390 €
10+1 589 €+1 427 €+162 €
11+1 589 €+1 522 €+67 €
12+1 589 €+1 620 €-31 €
13+1 589 €+1 720 €-131 €
14+1 589 €+1 822 €-233 €
15+1 589 €+1 928 €-339 €
16+1 589 €+2 036 €-447 €
17+1 589 €+2 146 €-557 €
18+1 589 €+2 260 €-671 €
19+1 589 €+2 377 €-788 €
20+1 589 €+2 497 €-908 €
21+1 589 €+2 619 €-1 030 €
22+1 589 €+2 746 €-1 157 €
23+1 589 €+2 875 €-1 286 €
24+1 589 €+3 008 €-1 419 €
25+1 589 €+3 144 €-1 555 €
Total+39 725 €+30 525 €+9 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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