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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VillePierre-Buffière (87)
Surface77m²
Coût Total89 546€
Loyer Annuel7 754€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 876 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 920,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg composée de trois chambres, salon, cuisine, salle de bain. Cour avec terrasse, appenti. Insert bois. Place de stationnement. Commerces accessibles à pieds. Au calme dans une rue sans circulation. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pierre-Buffière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87260
Coordonnées : 45.689950, 1.372710
Total : 89 546€
Prix d'acquisition : 70 876€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 83 876€
Frais de notaire : 5 670€
Coût estimé : 5 670€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.39€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7754€/an
Fourchette totale : 500€ - 836€/mois
Fourchette annuelle : 5994€ - 10031€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.69% - 11.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 546€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :436,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 462,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 507,61€
Coût de l'assurance :7 611,41€
Taxe foncière : 775,44€/an
Soit par mois : 64,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 526,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 436 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'insert bois existant
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 881 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 546 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 304 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 961 €
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -16 961 €
Résultat foncier Année 1 : -9 207 €(Déficit de 9 207 €)
Imputable sur revenu global : 9 207 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 961 €/an
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -3 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 793 €/an
Prix d'achat du bien : 70 876 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 069 €(65% de 70 876 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 675 €/an
Calcul : 46 069 € × 3,636% = 1 675 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 754 €16 964 €2 884 €-9 210 €9 210 €--
27 909 €3 886 €2 806 €4 023 €---
38 068 €3 805 €2 726 €4 262 €---
48 229 €3 722 €2 642 €4 507 €---
58 394 €3 636 €2 556 €4 757 €---
68 561 €3 547 €2 467 €5 014 €---
78 733 €3 455 €2 376 €5 277 €---
88 907 €3 361 €2 281 €5 547 €---
99 085 €3 263 €2 183 €5 823 €---
109 267 €3 161 €2 081 €6 106 €---
119 453 €3 057 €1 977 €6 396 €---
129 642 €2 949 €1 869 €6 693 €---
139 834 €2 837 €1 757 €6 997 €---
1410 031 €2 722 €1 642 €7 309 €---
1510 232 €2 603 €1 523 €7 629 €---
1610 436 €2 479 €1 400 €7 957 €---
1710 645 €2 352 €1 272 €8 293 €---
1810 858 €2 221 €1 141 €8 637 €---
1911 075 €2 085 €1 005 €8 990 €---
2011 297 €1 945 €865 €9 352 €---
2111 523 €1 800 €720 €9 722 €---
2211 753 €1 651 €571 €10 102 €---
2311 988 €1 496 €416 €10 492 €---
2412 228 €1 336 €256 €10 892 €---
2512 472 €1 171 €91 €11 301 €---
TOTAL248 375 €81 505 €41 508 €166 870 €9 210 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 763 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 870 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-2 763 €+4 391 €
2+1 628 €+1 207 €+421 €
3+1 628 €+1 279 €+349 €
4+1 628 €+1 352 €+276 €
5+1 628 €+1 427 €+201 €
6+1 628 €+1 504 €+124 €
7+1 628 €+1 583 €+45 €
8+1 628 €+1 664 €-36 €
9+1 628 €+1 747 €-119 €
10+1 628 €+1 832 €-204 €
11+1 628 €+1 919 €-291 €
12+1 628 €+2 008 €-380 €
13+1 628 €+2 099 €-471 €
14+1 628 €+2 193 €-565 €
15+1 628 €+2 289 €-661 €
16+1 628 €+2 387 €-759 €
17+1 628 €+2 488 €-860 €
18+1 628 €+2 591 €-963 €
19+1 628 €+2 697 €-1 069 €
20+1 628 €+2 805 €-1 177 €
21+1 628 €+2 917 €-1 289 €
22+1 628 €+3 031 €-1 403 €
23+1 628 €+3 148 €-1 520 €
24+1 628 €+3 267 €-1 639 €
25+1 628 €+3 390 €-1 762 €
Total+40 700 €+50 061 €+-9 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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