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Maison 6 pièces 195 m²

VilleSaint-Jean-Saint-Germain (37)
Surface195
Coût Total279 500
Loyer Annuel15 963
Rentabilité5.71%
Cashflow/mois-269
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 195 m²
Prix au m² : 1 102,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Saint Jean Saint Germain

Christophe vous propose, à seulement 10 min au Sud de Loches, cette maison de campagne avec une vue dégagée sur la nature, cette belle maison allie charme et authenticité. Elle vous offre de plain-pied : Une vaste cuisine avec cheminée, une pièce à vivre équipée d'un poêle à bois, une salle d'eau, ainsi qu'une buanderie. Au 1er étage : Trois chambres lumineuses, ainsi qu'une salle d'eau. Au 2ême étage : Un dortoir de plus de 60m² pour y accueillir toute votre famille. De plus, cette maison vous offre la possibilité, d'aménager un grenier de plus de 80m². Dépendance : Ancienne écurie. Le tout sur une parcelle d'environ 6000m². A visiter sans tarder ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : TPO-LOCHE29238 Date de réalisation du diagnostic : 07/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 100 € et 5 650 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Jean-Saint-Germain
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37600
Coordonnées : 47.083477, 1.018079
Total : 279 500
Prix d'acquisition : 215 000
Travaux : 47 300
Valeur du bien : 262 300
Frais de notaire : 17 200
Coût estimé : 17 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 195
Loyer prédit : 6.82€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1330€/mois
Loyer annuel estimé : 15963€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 12375€ - 20592€/an
Rentabilité brute :5.71%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 523,18 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :297 020
Prix d'achat :215 000
Décote à l'achat :-82 020 (-27.6%)
Marge achat-revente :17 520€ (5.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 384,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 465,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 789,32
Coût de l'assurance :24 456,25
Taxe foncière : 1 596,34€/an
Soit par mois : 133,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 330,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 598,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 195 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des éléments du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300(243 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 800
    Isolation combles: 195 m² × 40€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 800
    Peinture salon: 50 m² × 56€/m² = 2800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-Saint-Germain (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 330 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 963 €/an
Calcul : 1 330 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 978 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 257
Revenus locatifs : +15 963
Charges déductibles : -59 257
Résultat foncier Année 1 : -43 293(Déficit de 43 293 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 893
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 957 €/an
Revenus locatifs : +15 963
Charges déductibles : -11 957
Résultat foncier Années 2+ : 4 007 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21893.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 96359 2669 391-43 30221 400 €21 902 €21 902 €
216 28311 7169 1424 566--17 336 €
316 60811 4588 8845 150--12 186 €
416 94011 1928 6175 749--6 437 €
517 27910 9158 3416 364--74 €
617 62510 6308 0556 995---
717 97710 3347 7607 643---
818 33710 0297 4548 308---
918 7049 7127 1388 991---
1019 0789 3856 8119 693---
1119 4599 0476 47210 413---
1219 8488 6976 12211 152---
1320 2458 3345 76011 911---
1420 6507 9605 38512 691---
1521 0637 5724 99713 491---
1621 4857 1714 59614 314---
1721 9146 7564 18115 159---
1822 3536 3273 75216 026---
1922 8005 8823 30816 917---
2023 2565 4232 84817 833---
2123 7214 9482 37318 773---
2224 1954 4561 88119 739---
2324 6793 9471 37320 732---
2425 1733 42184621 752---
2525 6762 87730222 800---
TOTAL511 312247 454135 789263 85821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 858
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 963 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 352-6 420+9 772
2+3 3520+3 352
3+3 3520+3 352
4+3 3520+3 352
5+3 3520+3 352
6+3 352+2 076+1 276
7+3 352+2 293+1 059
8+3 352+2 492+860
9+3 352+2 697+655
10+3 352+2 908+444
11+3 352+3 124+228
12+3 352+3 346+6
13+3 352+3 573-221
14+3 352+3 807-455
15+3 352+4 047-695
16+3 352+4 294-942
17+3 352+4 548-1 196
18+3 352+4 808-1 456
19+3 352+5 075-1 723
20+3 352+5 350-1 998
21+3 352+5 632-2 280
22+3 352+5 922-2 570
23+3 352+6 220-2 868
24+3 352+6 526-3 174
25+3 352+6 840-3 488
Total+83 800+79 157+4 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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