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Maison - 3 pièce(s) - 96 m²

VillePruniers (36)
Surface96
Coût Total101 100
Loyer Annuel7 384
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+18
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 479,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Tony Louis vous propose: 🏡 Maison à vendre - Commune de Pruniers 36120

Découvrez cette charmante maison à rénové idéalement située à Pruniers, offrant un cadre de vie paisible avec une vue imprenable sur la rivière. 🌿

🛋 Composition du bien : *Entrée donnant sur un salon / salle à manger lumineux *Cuisine indépendante *Toilette au rez-de-chaussée *À l'étage : *Deux chambres communicante *Une chambre supplémentaire à créer (possibilité d'aménagement selon vos besoins) *Un bureau pouvant être réaménagé en espace nuit ou dressing

🚗 Extérieurs : *Garage *Terrasse avec vue directe sur la rivière, idéale pour profiter des beaux jours 🌅

📍 Un bien avec beaucoup de potentiel, parfait pour un premier achat ou un projet d'investissement locatif.

📩 Intéressé(e) ? Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 239 et classe CLIMAT B indice 7. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Tony Louis mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 921031688, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :

  • Surface habitable : 96
  • Nbre. d'étages : 1
  • Nbre. de chambres : 3
  • Nb. de pièces : 3
  • Nb. de salles d'eau : 1
  • Nb. de WC : 1
  • Terrasse
Ville : Pruniers
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36120
Total : 101 100
Prix d'acquisition : 46 000
Travaux : 51 420
Valeur du bien : 97 420
Frais de notaire : 3 680
Coût estimé : 3 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.95€ - 8.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7384€/an
Fourchette totale : 475€ - 797€/mois
Fourchette annuelle : 5698€ - 9567€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,31 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 462
Prix d'achat :46 000
Décote à l'achat :-20 462 (-30.8%)
Marge achat-revente :-34 638€ (-52.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :506,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 739,13
Coût de l'assurance :8 846,25
Taxe foncière : 738,36€/an
Soit par mois : 61,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 597,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Classe énergétique D avec indice 239

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - sols nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 420(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 720
    Isolation combles: 96 m² × 70€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Revêtement sol chambres: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Pruniers), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 820✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 006
Revenus locatifs : +7 384
Charges déductibles : -56 006
Résultat foncier Année 1 : -48 623(Déficit de 48 623 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 223
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 586 €/an
Revenus locatifs : +7 384
Charges déductibles : -4 586
Résultat foncier Années 2+ : 2 797 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27222.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38456 0103 497-48 62621 400 €27 226 €27 226 €
27 5314 4983 4063 033--24 193 €
37 6824 4033 3113 279--20 914 €
47 8364 3053 2133 531--17 383 €
57 9924 2033 1113 789--13 594 €
68 1524 0983 0064 054--9 540 €
78 3153 9892 8964 327--5 213 €
88 4813 8762 7834 606--607 €
98 6513 7592 6664 892---
108 8243 6372 5455 187---
119 0013 5122 4205 489---
129 1813 3822 2905 799---
139 3643 2472 1556 117---
149 5523 1082 0166 443---
159 7432 9641 8726 779---
169 9372 8141 7227 123---
1710 1362 6591 5677 477---
1810 3392 4991 4077 840---
1910 5462 3331 2418 212---
2010 7572 1611 0698 595---
2110 9721 9838918 988---
2211 1911 7997079 392---
2311 4151 6085169 807---
2411 6431 41131810 233---
2511 8761 20611410 670---
TOTAL236 500129 46450 739107 03521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 035
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551-6 420+7 971
2+1 5510+1 551
3+1 5510+1 551
4+1 5510+1 551
5+1 5510+1 551
6+1 5510+1 551
7+1 5510+1 551
8+1 5510+1 551
9+1 551+1 286+265
10+1 551+1 556-5
11+1 551+1 647-96
12+1 551+1 740-189
13+1 551+1 835-284
14+1 551+1 933-382
15+1 551+2 034-483
16+1 551+2 137-586
17+1 551+2 243-692
18+1 551+2 352-801
19+1 551+2 464-913
20+1 551+2 579-1 028
21+1 551+2 696-1 145
22+1 551+2 818-1 267
23+1 551+2 942-1 391
24+1 551+3 070-1 519
25+1 551+3 201-1 650
Total+38 775+32 111+6 664
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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