Maison à vendre

Bien expiré

VilleBeaux (43)

Surface90m²

Coût Total98 960€

Loyer Annuel7 418€

Rentabilité7.50%

Cashflow/mois+32€

Prix : 50 000 €

Surface : 90 m²

Prix au m² : 555,56 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Pas de balcon

Alti'immo vous propose cette petite maison de 90 m2 situé sur la commune de Beaux. Elle se compose au rez-de-chaussée, d'un garage, d'une chaufferie, d'un WC, d'une buanderie avec une douche, et d'une cave. La maison dispose au premier étage, d'une cusine, d'un salon/séjour, de deux chambres, d'une salle de bain ainsi que d'un WC indépendant. Travaux à prévoir. Le tout sur un terrain d'environ 800m2. N'hésitez pas à nous conctater pour plus d'informations ou organiser une visite !

Ville : Beaux

Département : Haute-Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 43200

Coordonnées : 45.192256, 4.084210

Total : 98 960€

Prix d'acquisition : 50 000€

Travaux : 44 960€

Valeur du bien : 94 960€

Frais de notaire : 4 000€

Coût estimé : 4 000€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 90m²

Loyer prédit : 6.87€/m²/mois

Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois

Loyer total estimé : 618€/mois

Loyer annuel estimé : 7418€/an

Fourchette totale : 444€ - 861€/mois

Fourchette annuelle : 5327€ - 10328€/an

Rentabilité brute :7.50%

Fourchette de rentabilité :5.38% - 10.44%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 435,19 €/m²

Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km

Prix de marché :129 167 €

Prix d'achat :50 000 €

Décote à l'achat :-79 167€ (-61.3%)

Marge achat-revente :30 207€ (23.4%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :98 960€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :494,36€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.48%

Assurance emprunteur :29,69€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 524,04€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 346,87€

Coût de l'assurance :8 906,40€

Taxe foncière : 741,75€/an

Soit par mois : 61,81€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 618,13€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 585,86€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :32,27€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 629 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel

Quantité: 1 système pour 90 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 90 m²

Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes et murs en mauvais état

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et sol

Quantité: salle de bain complète (6 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - fixtures datées

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)

Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol

Quantité: salon (environ 20 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 960 €(500 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:11 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
Isolation:5 400€
Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Menuiseries:9 000€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€, Main d'œuvre: 200€
Cuisine:8 500€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (installation incluse)
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation incluse)
Chambres - Revêtement sol:1 350€
Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:810€
Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (main d'œuvre incluse)
Salon:2 400€
Rénovation complète salon: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (installation incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 900€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 618 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 418 €/an

Calcul : 618 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 401 €/an

Base de calcul : Emprunt de 98 960 € à 3.48% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 356 €/an

Calcul : 30 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 742 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 960 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 459 €

Revenus locatifs : +7 418 €

Charges déductibles : -49 459 €

Résultat foncier Année 1 : -42 041 €(Déficit de 42 041 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 20 641 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 499 €/an

Revenus locatifs : +7 418 €

Charges déductibles : -4 499 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 919 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20640.98 € reporté.

Prix d'achat du bien : 50 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 182 €/an

Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 418 €	49 462 €	3 404 €	-42 044 €	21 400 €	20 644 €	20 644 €
2	7 566 €	4 412 €	3 314 €	3 154 €	-	-	17 491 €
3	7 717 €	4 320 €	3 222 €	3 397 €	-	-	14 093 €
4	7 872 €	4 224 €	3 126 €	3 648 €	-	-	10 446 €
5	8 029 €	4 125 €	3 027 €	3 904 €	-	-	6 541 €
6	8 190 €	4 022 €	2 924 €	4 168 €	-	-	2 374 €
7	8 353 €	3 916 €	2 818 €	4 438 €	-	-	-
8	8 520 €	3 805 €	2 707 €	4 715 €	-	-	-
9	8 691 €	3 691 €	2 593 €	4 999 €	-	-	-
10	8 865 €	3 573 €	2 475 €	5 291 €	-	-	-
11	9 042 €	3 451 €	2 353 €	5 591 €	-	-	-
12	9 223 €	3 325 €	2 227 €	5 898 €	-	-	-
13	9 407 €	3 193 €	2 095 €	6 214 €	-	-	-
14	9 595 €	3 058 €	1 960 €	6 538 €	-	-	-
15	9 787 €	2 917 €	1 819 €	6 870 €	-	-	-
16	9 983 €	2 772 €	1 674 €	7 211 €	-	-	-
17	10 183 €	2 621 €	1 523 €	7 561 €	-	-	-
18	10 386 €	2 465 €	1 367 €	7 921 €	-	-	-
19	10 594 €	2 304 €	1 206 €	8 290 €	-	-	-
20	10 806 €	2 137 €	1 039 €	8 669 €	-	-	-
21	11 022 €	1 964 €	866 €	9 058 €	-	-	-
22	11 243 €	1 785 €	687 €	9 458 €	-	-	-
23	11 467 €	1 599 €	501 €	9 868 €	-	-	-
24	11 697 €	1 407 €	309 €	10 290 €	-	-	-
25	11 931 €	1 208 €	110 €	10 722 €	-	-	-
TOTAL	237 586 €	121 757 €	49 347 €	115 829 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 829 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 418 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 558 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 558 €	-6 420 €	+7 978 €
2	+1 558 €	0 €	+1 558 €
3	+1 558 €	0 €	+1 558 €
4	+1 558 €	0 €	+1 558 €
5	+1 558 €	0 €	+1 558 €
6	+1 558 €	0 €	+1 558 €
7	+1 558 €	+619 €	+939 €
8	+1 558 €	+1 415 €	+143 €
9	+1 558 €	+1 500 €	+58 €
10	+1 558 €	+1 587 €	-29 €
11	+1 558 €	+1 677 €	-119 €
12	+1 558 €	+1 769 €	-211 €
13	+1 558 €	+1 864 €	-306 €
14	+1 558 €	+1 961 €	-403 €
15	+1 558 €	+2 061 €	-503 €
16	+1 558 €	+2 163 €	-605 €
17	+1 558 €	+2 268 €	-710 €
18	+1 558 €	+2 376 €	-818 €
19	+1 558 €	+2 487 €	-929 €
20	+1 558 €	+2 601 €	-1 043 €
21	+1 558 €	+2 717 €	-1 159 €
22	+1 558 €	+2 837 €	-1 279 €
23	+1 558 €	+2 960 €	-1 402 €
24	+1 558 €	+3 087 €	-1 529 €
25	+1 558 €	+3 217 €	-1 659 €
Total	+38 950 €	+34 749 €	+4 201 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison à vendre

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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