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Appartement centre ville avec potentiel

VilleBiscarrosse (40)
Surface83m²
Coût Total197 060€
Loyer Annuel11 271€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 686,75 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En plein centre ville de Biscarrosse, proche de tous commerces, venez découvrir cet appartement plein de potentiel ! Situé au dernier étage de sa résidence, vous profiterez d'une cuisine indépendante, d'un salon/séjour lumineux, et de ses 4 chambres spacieuses. Le tout, avec 4 balcons à tout azimuts ! Une cave privée et un parking sont à votre disposition Que vous soyez à la recherche d'un nouveau nid douillet à se confectioner, ou d'un investissement locatif, ne passez pas à côté de cette opportunité ! Copropriété de 15 lots. Aucunes procédures en cours. Copropriété de 15 lots - dont 15 lots habitation. Charges annuelles : 1163.14 euros.

Ville : Biscarrosse
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40600
Coordonnées : 44.392743, -1.166697
Total : 197 060€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 45 860€
Valeur du bien : 185 860€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.32€/m²/mois
Fourchette : 9.34€ - 13.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 939€/mois
Loyer annuel estimé : 11271€/an
Fourchette totale : 775€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 9300€ - 13660€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 526,82 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 726 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-69 726€ (-33.2%)
Marge achat-revente :12 666€ (6.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :73,90€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 034,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 031,61€
Coût de l'assurance :22 169,25€
Taxe foncière : 1 127,11€/an
Soit par mois : 93,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 96,93€/mois
Soit par an : 1 163,14€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 939,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-285,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 83 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais usée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais sol usé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 860 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€ = 4800€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 660€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Remplacement baignoire: 1500€, Remplacement lavabo: 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salon:3 000€
    Carrelage salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Biscarrosse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 939 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 271 €/an
Calcul : 939 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 321 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 060 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 127 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 163 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 358 €
Revenus locatifs : +11 271 €
Charges déductibles : -55 358 €
Résultat foncier Année 1 : -44 087 €(Déficit de 44 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 687 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 498 €/an
Revenus locatifs : +11 271 €
Charges déductibles : -9 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 773 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22687.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 271 €55 365 €6 328 €-44 093 €21 400 €22 693 €22 693 €
211 497 €9 333 €6 156 €2 163 €--20 530 €
311 726 €9 156 €5 979 €2 570 €--17 960 €
411 961 €8 973 €5 796 €2 988 €--14 972 €
512 200 €8 784 €5 607 €3 416 €--11 556 €
612 444 €8 589 €5 412 €3 855 €--7 701 €
712 693 €8 387 €5 210 €4 306 €--3 395 €
812 947 €8 179 €5 002 €4 768 €---
913 206 €7 964 €4 787 €5 242 €---
1013 470 €7 742 €4 565 €5 728 €---
1113 739 €7 512 €4 335 €6 227 €---
1214 014 €7 275 €4 098 €6 739 €---
1314 294 €7 030 €3 853 €7 264 €---
1414 580 €6 777 €3 600 €7 803 €---
1514 872 €6 516 €3 339 €8 356 €---
1615 169 €6 246 €3 069 €8 924 €---
1715 473 €5 967 €2 790 €9 506 €---
1815 782 €5 679 €2 502 €10 104 €---
1916 098 €5 381 €2 204 €10 717 €---
2016 420 €5 074 €1 897 €11 346 €---
2116 748 €4 756 €1 579 €11 992 €---
2217 083 €4 428 €1 251 €12 655 €---
2317 425 €4 089 €912 €13 336 €---
2417 773 €3 739 €562 €14 034 €---
2518 129 €3 377 €200 €14 751 €---
TOTAL361 016 €216 317 €91 032 €144 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 271 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 367 €-6 420 €+8 787 €
2+2 367 €0 €+2 367 €
3+2 367 €0 €+2 367 €
4+2 367 €0 €+2 367 €
5+2 367 €0 €+2 367 €
6+2 367 €0 €+2 367 €
7+2 367 €0 €+2 367 €
8+2 367 €+412 €+1 955 €
9+2 367 €+1 573 €+794 €
10+2 367 €+1 718 €+649 €
11+2 367 €+1 868 €+499 €
12+2 367 €+2 022 €+345 €
13+2 367 €+2 179 €+188 €
14+2 367 €+2 341 €+26 €
15+2 367 €+2 507 €-140 €
16+2 367 €+2 677 €-310 €
17+2 367 €+2 852 €-485 €
18+2 367 €+3 031 €-664 €
19+2 367 €+3 215 €-848 €
20+2 367 €+3 404 €-1 037 €
21+2 367 €+3 598 €-1 231 €
22+2 367 €+3 797 €-1 430 €
23+2 367 €+4 001 €-1 634 €
24+2 367 €+4 210 €-1 843 €
25+2 367 €+4 425 €-2 058 €
Total+59 175 €+43 410 €+15 765 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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