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APPARTEMENT

Bien expiré
VilleMaurepas (78)
Surface79m²
Coût Total259 130€
Loyer Annuel14 516€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 204 750 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 2 591,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

Centre ville - Le Mail Voici un appartement très bien conçu, situé dans le centre ville de Maurepas, à 15 minutes à pied de la gare. Il se compose d'une entrée, séjour double avec son balcon filant, cuisine aménagée, 2 chambres avec placard, salle de bains avec fenêtre, wc séparés, dégagement, un deuxième balcon accessible depuis l'une des chambres, et en sous-sol une cave. Chauffage individuel, double vitrage, faibles charges de copropriété. Toutes les commodités, écoles, collège et lycée proches. Référence agence : 551 - https://telemaque.orpi.coop/agence/5531/bareme.pdf

Ville : Maurepas
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78310
Coordonnées : 48.764730, 1.942169
Total : 259 130€
Prix d'acquisition : 204 750€
Travaux : 38 000€
Valeur du bien : 242 750€
Frais de notaire : 16 380€
Coût estimé : 16 380€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 15.31€/m²/mois
Fourchette : 13.28€ - 17.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14516€/an
Fourchette totale : 1049€ - 1395€/mois
Fourchette annuelle : 12591€ - 16737€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 636 €/m²
Basé sur :304 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 244 €
Prix d'achat :204 750 €
Décote à l'achat :-3 494€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-50 886€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :259 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 301,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 377,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 301,65€
Coût de l'assurance :22 673,88€
Taxe foncière : 1 451,65€/an
Soit par mois : 120,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 497,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-288,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Amélioration esthétique possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 000 €(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Parquet flottant:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maurepas (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 516 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 259 130 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 907 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 392 €
Revenus locatifs : +14 516 €
Charges déductibles : -49 392 €
Résultat foncier Année 1 : -34 875 €(Déficit de 34 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 392 €/an
Revenus locatifs : +14 516 €
Charges déductibles : -11 392 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13475.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 204 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 088 €(65% de 204 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 840 €/an
Calcul : 133 088 € × 3,636% = 4 840 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 516 €49 400 €9 042 €-34 884 €21 400 €13 484 €13 484 €
214 807 €11 164 €8 806 €3 643 €--9 841 €
315 103 €10 920 €8 561 €4 183 €--5 658 €
415 405 €10 667 €8 308 €4 738 €--920 €
515 713 €10 405 €8 046 €5 309 €---
616 027 €10 133 €7 774 €5 894 €---
716 348 €9 851 €7 493 €6 496 €---
816 675 €9 560 €7 201 €7 115 €---
917 008 €9 258 €6 899 €7 750 €---
1017 349 €8 945 €6 587 €8 403 €---
1117 695 €8 621 €6 263 €9 074 €---
1218 049 €8 286 €5 927 €9 764 €---
1318 410 €7 938 €5 579 €10 472 €---
1418 779 €7 578 €5 219 €11 201 €---
1519 154 €7 205 €4 846 €11 949 €---
1619 537 €6 818 €4 460 €12 719 €---
1719 928 €6 418 €4 060 €13 510 €---
1820 327 €6 004 €3 645 €14 323 €---
1920 733 €5 574 €3 215 €15 159 €---
2021 148 €5 129 €2 770 €16 019 €---
2121 571 €4 668 €2 310 €16 903 €---
2222 002 €4 191 €1 832 €17 811 €---
2322 442 €3 696 €1 338 €18 746 €---
2422 891 €3 184 €825 €19 707 €---
2523 349 €2 653 €295 €20 696 €---
TOTAL464 967 €228 267 €131 302 €236 700 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 700 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048 €-6 420 €+9 468 €
2+3 048 €0 €+3 048 €
3+3 048 €0 €+3 048 €
4+3 048 €0 €+3 048 €
5+3 048 €+1 317 €+1 731 €
6+3 048 €+1 768 €+1 280 €
7+3 048 €+1 949 €+1 099 €
8+3 048 €+2 134 €+914 €
9+3 048 €+2 325 €+723 €
10+3 048 €+2 521 €+527 €
11+3 048 €+2 722 €+326 €
12+3 048 €+2 929 €+119 €
13+3 048 €+3 142 €-94 €
14+3 048 €+3 360 €-312 €
15+3 048 €+3 585 €-537 €
16+3 048 €+3 816 €-768 €
17+3 048 €+4 053 €-1 005 €
18+3 048 €+4 297 €-1 249 €
19+3 048 €+4 548 €-1 500 €
20+3 048 €+4 806 €-1 758 €
21+3 048 €+5 071 €-2 023 €
22+3 048 €+5 343 €-2 295 €
23+3 048 €+5 624 €-2 576 €
24+3 048 €+5 912 €-2 864 €
25+3 048 €+6 209 €-3 161 €
Total+76 200 €+71 010 €+5 190 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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