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Maison à vendre

VilleBazoche-Gouet (28)
Surface67m²
Coût Total124 900€
Loyer Annuel6 372€
Rentabilité5.10%
Cashflow/mois-169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 985,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison de ville sur deux niveaux. Idéal investisseur ou 1er achat. Beaucoup de charme. Deux pièce de vie 23m² et 8m², carreaux de ciments cheminée, salle d'eau avec colombage. Deux chambres 10 et 11m² avec tomettes. Cour attenante. (10.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bazoche-Gouet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28330
Coordonnées : 48.138240, 0.967891
Total : 124 900€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 53 620€
Valeur du bien : 119 620€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6372€/an
Fourchette totale : 411€ - 686€/mois
Fourchette annuelle : 4932€ - 8232€/an
Rentabilité brute :5.10%
Fourchette de rentabilité :3.95% - 6.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :904,59 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 608 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+5 392€ (+8.9%)
Marge achat-revente :-64 292€ (-106.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 093,51€
Coût de l'assurance :10 928,75€
Taxe foncière : 637,19€/an
Soit par mois : 53,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 530,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 372 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 67 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - quelques imperfections sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 620 €(800 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:5 360€
    Isolation toiture/combles: 67 m² × 80€/m² = 5360€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (installation incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazoche-Gouet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 726 €
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -58 726 €
Résultat foncier Année 1 : -52 354 €(Déficit de 52 354 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 954 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 106 €/an
Revenus locatifs : +6 372 €
Charges déductibles : -5 106 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30953.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 372 €58 730 €4 035 €-52 358 €21 400 €30 958 €30 958 €
26 499 €5 001 €3 926 €1 499 €--29 459 €
36 629 €4 888 €3 814 €1 741 €--27 718 €
46 762 €4 772 €3 697 €1 990 €--25 727 €
56 897 €4 651 €3 577 €2 246 €--23 481 €
67 035 €4 527 €3 453 €2 508 €--20 973 €
77 176 €4 399 €3 324 €2 777 €--18 196 €
87 319 €4 266 €3 192 €3 053 €--15 143 €
97 466 €4 129 €3 055 €3 337 €--11 806 €
107 615 €3 988 €2 913 €3 628 €--8 179 €
117 767 €3 841 €2 767 €3 926 €--4 253 €
127 923 €3 690 €2 616 €4 233 €---
138 081 €3 534 €2 460 €4 547 €---
148 243 €3 373 €2 298 €4 870 €---
158 408 €3 206 €2 132 €5 202 €---
168 576 €3 034 €1 959 €5 542 €---
178 747 €2 856 €1 781 €5 892 €---
188 922 €2 672 €1 598 €6 250 €---
199 101 €2 482 €1 408 €6 619 €---
209 283 €2 286 €1 211 €6 997 €---
219 468 €2 083 €1 009 €7 385 €---
229 658 €1 873 €799 €7 784 €---
239 851 €1 657 €583 €8 194 €---
2410 048 €1 433 €359 €8 614 €---
2510 249 €1 202 €128 €9 046 €---
TOTAL204 095 €138 572 €58 094 €65 523 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 523 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 372 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-6 420 €+7 758 €
2+1 338 €0 €+1 338 €
3+1 338 €0 €+1 338 €
4+1 338 €0 €+1 338 €
5+1 338 €0 €+1 338 €
6+1 338 €0 €+1 338 €
7+1 338 €0 €+1 338 €
8+1 338 €0 €+1 338 €
9+1 338 €0 €+1 338 €
10+1 338 €0 €+1 338 €
11+1 338 €0 €+1 338 €
12+1 338 €+1 270 €+68 €
13+1 338 €+1 364 €-26 €
14+1 338 €+1 461 €-123 €
15+1 338 €+1 561 €-223 €
16+1 338 €+1 663 €-325 €
17+1 338 €+1 767 €-429 €
18+1 338 €+1 875 €-537 €
19+1 338 €+1 986 €-648 €
20+1 338 €+2 099 €-761 €
21+1 338 €+2 216 €-878 €
22+1 338 €+2 335 €-997 €
23+1 338 €+2 458 €-1 120 €
24+1 338 €+2 584 €-1 246 €
25+1 338 €+2 714 €-1 376 €
Total+33 450 €+20 933 €+12 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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