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Appartement 4 pièces 86 m²

Bien expiré
VilleValentigney (25)
Surface86m²
Coût Total127 120€
Loyer Annuel8 904€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-35€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 918,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Century 21 agence du théâtre, vous propose à la vente à VALENTIGNEY, dans une petite copropriété aux faibles charges,

Cet appartement de caractère idéal pour un premier achat et/ou un investissement locatif avec une défiscalisation intéressante possible, avec de magnifiques plancher massif, celui ci est composé d'une entrée desservant un joli séjour attenant à la cuisine donnant accès à une terrasse de 20m² créée en 2020, deux chambres, une salle d'eau avec WC rénovée en 2022,

Un garage complète ce bien idéal ! A visiter absolument. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1838.0 € et 2486.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Olivier JOLY EI, agent commercial (RSAC 986532147) Référence annonce : 29710 Consommation énergétique : 222 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 38 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 560 €

Ville : Valentigney
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25700
Coordonnées : 47.457935, 6.829914
Total : 127 120€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 41 800€
Valeur du bien : 120 800€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8904€/an
Fourchette totale : 578€ - 952€/mois
Fourchette annuelle : 6938€ - 11426€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :620,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 656,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 924,43€
Coût de l'assurance :10 805,20€
Taxe foncière : 890,39€/an
Soit par mois : 74,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 46,67€/mois
Soit par an : 560,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 777,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-35,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 222 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface de 86 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 800 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation et équipements compris, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation complète 2 chambres: Parquet flottant 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Électricité 30 m² × 100€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1800€ = 7500€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valentigney (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 904 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 090 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 890 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 773 €
Revenus locatifs : +8 904 €
Charges déductibles : -47 773 €
Résultat foncier Année 1 : -38 869 €(Déficit de 38 869 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 469 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +8 904 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17469.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 904 €47 777 €4 094 €-38 873 €21 400 €17 473 €17 473 €
29 082 €5 866 €3 984 €3 216 €--14 257 €
39 264 €5 752 €3 869 €3 512 €--10 746 €
49 449 €5 634 €3 751 €3 815 €--6 930 €
59 638 €5 511 €3 629 €4 126 €--2 804 €
69 831 €5 385 €3 503 €4 445 €---
710 027 €5 255 €3 372 €4 772 €---
810 228 €5 120 €3 238 €5 108 €---
910 432 €4 981 €3 099 €5 451 €---
1010 641 €4 837 €2 955 €5 804 €---
1110 854 €4 689 €2 806 €6 165 €---
1211 071 €4 536 €2 653 €6 535 €---
1311 292 €4 377 €2 494 €6 915 €---
1411 518 €4 213 €2 331 €7 305 €---
1511 749 €4 044 €2 162 €7 704 €---
1611 983 €3 870 €1 987 €8 114 €---
1712 223 €3 689 €1 806 €8 534 €---
1812 468 €3 503 €1 620 €8 965 €---
1912 717 €3 310 €1 427 €9 407 €---
2012 971 €3 111 €1 228 €9 860 €---
2113 231 €2 905 €1 023 €10 326 €---
2213 495 €2 693 €810 €10 803 €---
2313 765 €2 473 €591 €11 292 €---
2414 041 €2 247 €364 €11 794 €---
2514 321 €2 012 €130 €12 309 €---
TOTAL285 194 €147 790 €58 924 €137 404 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 404 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-6 420 €+8 290 €
2+1 870 €0 €+1 870 €
3+1 870 €0 €+1 870 €
4+1 870 €0 €+1 870 €
5+1 870 €0 €+1 870 €
6+1 870 €+492 €+1 378 €
7+1 870 €+1 432 €+438 €
8+1 870 €+1 532 €+338 €
9+1 870 €+1 635 €+235 €
10+1 870 €+1 741 €+129 €
11+1 870 €+1 849 €+21 €
12+1 870 €+1 961 €-91 €
13+1 870 €+2 075 €-205 €
14+1 870 €+2 191 €-321 €
15+1 870 €+2 311 €-441 €
16+1 870 €+2 434 €-564 €
17+1 870 €+2 560 €-690 €
18+1 870 €+2 690 €-820 €
19+1 870 €+2 822 €-952 €
20+1 870 €+2 958 €-1 088 €
21+1 870 €+3 098 €-1 228 €
22+1 870 €+3 241 €-1 371 €
23+1 870 €+3 388 €-1 518 €
24+1 870 €+3 538 €-1 668 €
25+1 870 €+3 693 €-1 823 €
Total+46 750 €+41 221 €+5 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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