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Achat : Maison Saint-Sulpice-le-Guérétois (23000)

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice-le-Guérétois (23)
Surface95m²
Coût Total117 630€
Loyer Annuel7 341€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 752,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 95 m², 5 pièces, 3 chambres, 1084 m² de terrain, Cave

Exclusivité -

Marcon Immobilier Gueret - Creuse en Limousin. Nouvelle Aquitaine.

REF 88556. A 10 min de Gueret. Nichée dans un environnement paisible, cette propriété offre un cadre de vie idéal, alliant tranquillité et proximité des commodités.

Votre agence Marcon immobilier vous propose en exclusivité cette maison F5 de 95 m² comprenant au rez-de-chaussée : entrée, cuisine aménagée/salle à manger, salon avec cheminée/insert+ 5 bouches de ventilation dans diverses pièces de la maison, cellier et Wc. Au 1er étage : palier, 3 chambres, salle de bains et Wc.

Sur l'arrière, une dépendance attenante, communicante avec la maison est utilisée comme chaufferie, remise et coin cave, offrant des espaces de rangement supplémentaires pour répondre à vos besoins du quotidien.

Cours sur le devant et sur l'arrière. Puits.

Deux belles granges mitoyennes, d'une surface de 60 et 70 m², se trouvent à proximité de la maison. Ces espaces offrent de nombreuses possibilités, que ce soit pour créer des espaces de stockage supplémentaires, aménager un atelier ou réaliser des projets créatifs selon vos envies.

Parcelle indépendante de 1084 m².

La maison est reliée au tout-à-l'égout. De plus, elle bénéficie de fenêtres en double vitrage avec volets roulants électriques.

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ".

Prix : 71 500 € (honoraires à la charge du vendeur)

MARCON Immobilier Gueret -

Réseau de 3 agences en Creuse: Aubusson-Guéret-La SouterraineLogement à consommation énergétique excessive : classe F Référence : 89307

Prix affiché : 71 500 € Ttc Prix de vente : 71 500 € Ttc Les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur

Barême des honoraires : N.C.

Ville : Saint-Sulpice-le-Guérétois
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.200880, 1.828350
Total : 117 630€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 40 410€
Valeur du bien : 111 910€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 6.44€/m²/mois
Fourchette : 5.06€ - 8.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7341€/an
Fourchette totale : 481€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5771€ - 9339€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 615,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 772,09€
Coût de l'assurance :10 292,62€
Taxe foncière : 734,13€/an
Soit par mois : 61,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 676,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe F dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour 95 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 410 €(425 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:760€
    Isolation combles: 95 m² × 8€/m² = 760€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 150€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1150€ = 1150€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 760€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 341 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 925 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 630 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 481 €
Revenus locatifs : +7 341 €
Charges déductibles : -45 481 €
Résultat foncier Année 1 : -38 140 €(Déficit de 38 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 071 €/an
Revenus locatifs : +7 341 €
Charges déductibles : -5 071 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16739.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 341 €45 485 €3 929 €-38 143 €21 400 €16 743 €16 743 €
27 488 €4 970 €3 824 €2 518 €--14 226 €
37 638 €4 862 €3 716 €2 776 €--11 450 €
47 791 €4 750 €3 604 €3 041 €--8 409 €
57 946 €4 634 €3 489 €3 312 €--5 097 €
68 105 €4 515 €3 369 €3 591 €--1 506 €
78 268 €4 391 €3 245 €3 877 €---
88 433 €4 263 €3 117 €4 170 €---
98 602 €4 130 €2 984 €4 471 €---
108 774 €3 993 €2 847 €4 780 €---
118 949 €3 851 €2 706 €5 098 €---
129 128 €3 705 €2 559 €5 423 €---
139 311 €3 553 €2 407 €5 757 €---
149 497 €3 396 €2 251 €6 100 €---
159 687 €3 234 €2 088 €6 453 €---
169 880 €3 066 €1 921 €6 814 €---
1710 078 €2 893 €1 747 €7 185 €---
1810 280 €2 713 €1 568 €7 566 €---
1910 485 €2 528 €1 382 €7 958 €---
2010 695 €2 336 €1 190 €8 359 €---
2110 909 €2 137 €991 €8 772 €---
2211 127 €1 932 €786 €9 195 €---
2311 350 €1 719 €573 €9 630 €---
2411 577 €1 499 €353 €10 077 €---
2511 808 €1 272 €126 €10 536 €---
TOTAL235 145 €125 828 €56 772 €109 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542 €-6 420 €+7 962 €
2+1 542 €0 €+1 542 €
3+1 542 €0 €+1 542 €
4+1 542 €0 €+1 542 €
5+1 542 €0 €+1 542 €
6+1 542 €0 €+1 542 €
7+1 542 €+711 €+831 €
8+1 542 €+1 251 €+291 €
9+1 542 €+1 341 €+201 €
10+1 542 €+1 434 €+108 €
11+1 542 €+1 529 €+13 €
12+1 542 €+1 627 €-85 €
13+1 542 €+1 727 €-185 €
14+1 542 €+1 830 €-288 €
15+1 542 €+1 936 €-394 €
16+1 542 €+2 044 €-502 €
17+1 542 €+2 156 €-614 €
18+1 542 €+2 270 €-728 €
19+1 542 €+2 387 €-845 €
20+1 542 €+2 508 €-966 €
21+1 542 €+2 632 €-1 090 €
22+1 542 €+2 759 €-1 217 €
23+1 542 €+2 889 €-1 347 €
24+1 542 €+3 023 €-1 481 €
25+1 542 €+3 161 €-1 619 €
Total+38 550 €+32 795 €+5 755 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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