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T3 lumineux et spacieux, idéalement situé à Vienne

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface76
Coût Total127 510
Loyer Annuel9 921
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un secteur agréable et bien situé de Vienne, découvrez ce T3 offrant de beaux volumes et un cadre de vie confortable. L'entrée s'ouvre sur un vaste hall accueillant, proposant un espace fonctionnel menant vers une grande pièce de vie. Le séjour, généreux et baigné de lumière, bénéficie d'une configuration sans vis-à-vis et intègre une cuisine ouverte, créant un ensemble convivial et harmonieux. L'espace nuit se compose de deux chambres de belle superficie, dont l'une dispose d'un dressing, apportant un réel confort au quotidien. L'agencement de cet appartement a été pensé pour offrir une circulation fluide et une atmosphère agréable dans chaque pièce. À proximité immédiate des transports en commun et des commerces, ce bien bénéficie d'un emplacement pratique, facilitant la vie de tous les jours. Pour toute demande de visite, merci de me contacter. Les visites seront organisées uniquement sur présentation d'un dossier de financement à jour. Cette annonce vous est proposée par HERNANDEZ Celia - EI - NoRSAC: , Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de LYON Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Votre conseiller immobilier ikami (EI) - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://ikami.fr/bareme_2530

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.525205, 4.881799
Total : 127 510
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 8 710
Valeur du bien : 118 710
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9921€/an
Fourchette totale : 637€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 7639€ - 12886€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 510
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,13€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 658,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 105,21
Coût de l'assurance :10 838,35
Taxe foncière : 992,14€/an
Soit par mois : 82,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 826,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 128 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 710(115 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 560
    Parquet flottant: 24 m² × 65€/m² = 1560€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre, plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Plomberie:1 500
    Plomberie salle de bain: 5 m² × 300€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Électricité:650
    Électricité salle de bain: 5 m² × 130€/m² = 650€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 510 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 710
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 239
Revenus locatifs : +9 921
Charges déductibles : -14 239
Résultat foncier Année 1 : -4 317(Déficit de 4 317 €)
Imputable sur revenu global : 4 317
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 529 €/an
Revenus locatifs : +9 921
Charges déductibles : -5 529
Résultat foncier Années 2+ : 4 393 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 92114 2434 107-4 3214 321 €--
210 1205 4223 9964 698---
310 3225 3073 8815 016---
410 5295 1883 7625 341---
510 7395 0663 6405 674---
610 9544 9393 5136 015---
711 1734 8083 3836 365---
811 3974 6733 2486 723---
911 6254 5343 1087 091---
1011 8574 3902 9647 467---
1112 0944 2412 8157 854---
1212 3364 0872 6618 249---
1312 5833 9282 5028 655---
1412 8343 7642 3389 071---
1513 0913 5942 1689 497---
1613 3533 4191 9939 934---
1713 6203 2381 81210 382---
1813 8923 0511 62510 842---
1914 1702 8571 43211 313---
2014 4542 6581 23211 796---
2114 7432 4511 02612 291---
2215 0382 23881312 799---
2315 3382 01859313 320---
2415 6451 79136513 854---
2515 9581 55613014 402---
TOTAL317 786103 45759 105214 3294 321Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 296
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 329
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 921 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 083-1 296+3 379
2+2 083+1 409+674
3+2 083+1 505+578
4+2 083+1 602+481
5+2 083+1 702+381
6+2 083+1 804+279
7+2 083+1 909+174
8+2 083+2 017+66
9+2 083+2 127-44
10+2 083+2 240-157
11+2 083+2 356-273
12+2 083+2 475-392
13+2 083+2 596-513
14+2 083+2 721-638
15+2 083+2 849-766
16+2 083+2 980-897
17+2 083+3 115-1 032
18+2 083+3 253-1 170
19+2 083+3 394-1 311
20+2 083+3 539-1 456
21+2 083+3 687-1 604
22+2 083+3 840-1 757
23+2 083+3 996-1 913
24+2 083+4 156-2 073
25+2 083+4 321-2 238
Total+52 075+64 299+-12 224
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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