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Lot de 2 Appartements T3 - hypercentre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface130m²
Coût Total197 900€
Loyer Annuel14 634€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 165 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 269,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Lot de 2 Appartements T3 - hypercentre - À VENDRE – ENSEMBLE DE 2 LOTS T3

Idéal investisseur – Cashflow positif

📍 Emplacement premium : hyper-centre de Béziers Allées Paul Riquet à 50 m, rue perpendiculaire aux Galeries Lafayette

🏢 Les biens Ensemble de 2 appartements T3 au sein d’une petite copropriété de 4 lots Biens vendus vides de meubles et de locataires 👉 En devenant propriétaire de ces 2 lots, vous détenez la majorité des tantièmes et êtes décisionnaire de la copropriété

📹 Vidéos des appartements disponibles sur WhatsApp.

✅ Les atouts Beaux volumes DPE C Emplacement ultra recherché Immeuble sécurisé et sain Communs propres et façade en très bon état Compteurs d’eau individuels Copropriété bénévole

⚠️ À noter Un seul compteur électrique (prévoir installation de compteurs divisionnaires)

📊 Les chiffres Loyers envisageables : 720 € HC / lot Revenus locatifs potentiels : 1 440 € / mois en location longue durée Taxe foncière : 1 500 €

💰 Rentabilité nette supérieure à 8 %

📅 Premières visites lundi 2 ou mardi 3 février

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.343560, 3.217530
Total : 197 900€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 184 700€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1219€/mois
Loyer annuel estimé : 14634€/an
Fourchette totale : 958€ - 1552€/mois
Fourchette annuelle : 11502€ - 18619€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 021,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 733,37€
Coût de l'assurance :16 821,50€
Taxe foncière : 1 500,00€/an
Soit par mois : 125,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 219,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des équipements.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du papier peint dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation de compteurs divisionnaires
Prévoir l'installation de compteurs électriques divisionnaires pour chaque appartement.
Quantité: 1 installation
Raison: Un seul compteur électrique - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 500€
    Cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 250€/m² = 1500€ (peinture et vérification des équipements), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:1 500€
    Installation compteurs divisionnaires: 1 installation × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 219 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 634 €/an
Calcul : 1 219 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 368 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 241 €
Revenus locatifs : +14 634 €
Charges déductibles : -28 241 €
Résultat foncier Année 1 : -13 607 €(Déficit de 13 607 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 907 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 541 €/an
Revenus locatifs : +14 634 €
Charges déductibles : -8 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 093 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2906.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 634 €28 247 €6 374 €-13 613 €10 700 €2 913 €2 913 €
214 927 €8 375 €6 202 €6 552 €---
315 225 €8 196 €6 024 €7 029 €---
415 530 €8 012 €5 839 €7 517 €---
515 840 €7 822 €5 649 €8 018 €---
616 157 €7 626 €5 453 €8 531 €---
716 480 €7 423 €5 250 €9 057 €---
816 810 €7 213 €5 040 €9 596 €---
917 146 €6 997 €4 824 €10 149 €---
1017 489 €6 773 €4 600 €10 716 €---
1117 839 €6 542 €4 369 €11 297 €---
1218 195 €6 303 €4 130 €11 892 €---
1318 559 €6 056 €3 883 €12 503 €---
1418 930 €5 801 €3 628 €13 129 €---
1519 309 €5 538 €3 365 €13 771 €---
1619 695 €5 266 €3 093 €14 429 €---
1720 089 €4 985 €2 812 €15 104 €---
1820 491 €4 695 €2 522 €15 796 €---
1920 901 €4 395 €2 222 €16 506 €---
2021 319 €4 085 €1 912 €17 234 €---
2121 745 €3 765 €1 592 €17 980 €---
2222 180 €3 434 €1 261 €18 746 €---
2322 624 €3 092 €920 €19 531 €---
2423 076 €2 739 €567 €20 337 €---
2523 538 €2 375 €202 €21 163 €---
TOTAL468 726 €165 755 €91 733 €302 971 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 971 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 073 €-3 210 €+6 283 €
2+3 073 €+1 092 €+1 981 €
3+3 073 €+2 109 €+964 €
4+3 073 €+2 255 €+818 €
5+3 073 €+2 405 €+668 €
6+3 073 €+2 559 €+514 €
7+3 073 €+2 717 €+356 €
8+3 073 €+2 879 €+194 €
9+3 073 €+3 045 €+28 €
10+3 073 €+3 215 €-142 €
11+3 073 €+3 389 €-316 €
12+3 073 €+3 568 €-495 €
13+3 073 €+3 751 €-678 €
14+3 073 €+3 939 €-866 €
15+3 073 €+4 131 €-1 058 €
16+3 073 €+4 329 €-1 256 €
17+3 073 €+4 531 €-1 458 €
18+3 073 €+4 739 €-1 666 €
19+3 073 €+4 952 €-1 879 €
20+3 073 €+5 170 €-2 097 €
21+3 073 €+5 394 €-2 321 €
22+3 073 €+5 624 €-2 551 €
23+3 073 €+5 859 €-2 786 €
24+3 073 €+6 101 €-3 028 €
25+3 073 €+6 349 €-3 276 €
Total+76 825 €+90 891 €+-14 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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