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VALENCE appartement T4 - 2ème étage AVEC ascenseur ET garage EN OPTION

VilleValence (26)
Surface75m²
Coût Total96 150€
Loyer Annuel9 196€
Rentabilité9.56%
Cashflow/mois+196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 9, Mandat exclusif

Sur la commune de VALENCE (rue Frédéric CHOPIN), appartement traversant (est/ouest) avec vue Ardèche et Vercors de type 4, au 2ème étage avec ascenseur d'environ 76m2 offrant salon-séjour avec grand balcon à l'ouest, une cuisine aménagée sur loggia, deux chambres, une salle de bain, un WC.

Appartement en bon état général, les fenêtres sont en double vitrage PVC, l'électricité a été rénovée, comme la salle d'eau et la cuisine.

Une cave complète le tout

Un garage sécurisé est proposé en option pour 5000€

Chauffage et eau chaude collectifs.

Des informations, une visite? Contactez-moi au Thomas SEGARD O6 07 43 46 61 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/alixan-26300/agence-immobiliere/foncia-transaction-france-alixan-7541

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.927230, 4.923104
Total : 96 150€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 36 750€
Valeur du bien : 91 750€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9196€/an
Fourchette totale : 604€ - 973€/mois
Fourchette annuelle : 7245€ - 11671€/an
Rentabilité brute :9.56%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 12.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,33 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 225 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-6 225€ (-10.2%)
Marge achat-revente :-34 925€ (-57.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :466,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :28,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 494,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 655,65€
Coût de l'assurance :8 413,13€
Taxe foncière : 919,57€/an
Soit par mois : 76,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de la robinetterie si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec peinture vieillissante
BalconOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs abîmés du balcon
Quantité: balcon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 - Balcon en mauvais état nécessitant des réparations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 750 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Peinture 20 m²: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:750€
    Peinture 25 m²: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Balcon:1 200€
    Réparation balcon 10 m²: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont adaptés selon la région avec un coefficient de 1.0 pour Valence.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 037 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 150 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 043 €
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -41 043 €
Résultat foncier Année 1 : -31 847 €(Déficit de 31 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 293 €/an
Revenus locatifs : +9 196 €
Charges déductibles : -4 293 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 903 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10446.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 196 €41 046 €3 040 €-31 850 €21 400 €10 450 €10 450 €
29 380 €4 213 €2 957 €5 167 €--5 283 €
39 567 €4 127 €2 871 €5 440 €---
49 759 €4 039 €2 783 €5 720 €---
59 954 €3 948 €2 691 €6 006 €---
610 153 €3 853 €2 597 €6 299 €---
710 356 €3 756 €2 500 €6 600 €---
810 563 €3 656 €2 400 €6 907 €---
910 774 €3 552 €2 296 €7 222 €---
1010 990 €3 445 €2 189 €7 545 €---
1111 210 €3 334 €2 078 €7 875 €---
1211 434 €3 220 €1 964 €8 213 €---
1311 662 €3 103 €1 846 €8 560 €---
1411 896 €2 981 €1 725 €8 915 €---
1512 134 €2 855 €1 599 €9 278 €---
1612 376 €2 726 €1 470 €9 651 €---
1712 624 €2 592 €1 336 €10 032 €---
1812 876 €2 454 €1 197 €10 423 €---
1913 134 €2 311 €1 055 €10 823 €---
2013 396 €2 164 €907 €11 233 €---
2113 664 €2 011 €755 €11 653 €---
2213 938 €1 854 €598 €12 083 €---
2314 216 €1 692 €436 €12 524 €---
2414 501 €1 525 €269 €12 976 €---
2514 791 €1 352 €96 €13 439 €---
TOTAL294 541 €111 808 €43 656 €182 733 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €+47 €+1 884 €
4+1 931 €+1 716 €+215 €
5+1 931 €+1 802 €+129 €
6+1 931 €+1 890 €+41 €
7+1 931 €+1 980 €-49 €
8+1 931 €+2 072 €-141 €
9+1 931 €+2 167 €-236 €
10+1 931 €+2 263 €-332 €
11+1 931 €+2 363 €-432 €
12+1 931 €+2 464 €-533 €
13+1 931 €+2 568 €-637 €
14+1 931 €+2 674 €-743 €
15+1 931 €+2 783 €-852 €
16+1 931 €+2 895 €-964 €
17+1 931 €+3 010 €-1 079 €
18+1 931 €+3 127 €-1 196 €
19+1 931 €+3 247 €-1 316 €
20+1 931 €+3 370 €-1 439 €
21+1 931 €+3 496 €-1 565 €
22+1 931 €+3 625 €-1 694 €
23+1 931 €+3 757 €-1 826 €
24+1 931 €+3 893 €-1 962 €
25+1 931 €+4 032 €-2 101 €
Total+48 275 €+54 820 €+-6 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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