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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAndilly (74)
Surface123m²
Coût Total285 420€
Loyer Annuel30 326€
Rentabilité10.62%
Cashflow/mois+778€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 219 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 1 780,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Grenier aménageable, 2 chambres, 1 parking: Garage, Balcon, Belle vue, Exposition sud

Située à Andilly, sur l'axe routier Annecy-Genève, cette maison mitoyenne offre un grand potentiel pour un projet de rénovation. Sur deux niveaux, elle comprend un étage principal avec un séjour lumineux, une cuisine séparée, deux chambres, une salle de bains et des toilettes séparées. À l’étage supérieur, des combles partiellement aménagées d’une surface de 62 m² habitables offrant de nombreuses possibilités d’agencement.

Au rez-de-chaussée, vous trouverez deux garages, une cave et un vaste atelier.

Ville : Andilly
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74350
Coordonnées : 46.070199, 6.070407
Total : 285 420€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 267 900€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 20.55€/m²/mois
Fourchette : 14.97€ - 28.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 2527€/mois
Loyer annuel estimé : 30326€/an
Fourchette totale : 1841€ - 3469€/mois
Fourchette annuelle : 22094€ - 41625€/an
Rentabilité brute :10.62%
Fourchette de rentabilité :7.74% - 14.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 784,35 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :342 475 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-123 475€ (-36.1%)
Marge achat-revente :57 055€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 413,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 496,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 665,43€
Coût de l'assurance :24 974,25€
Taxe foncière : 3 032,58€/an
Soit par mois : 252,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 527,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 749,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :777,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 508 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état, nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 - Peinture écaillée, nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 900€
    Isolation des combles: 62 m² × 70€/m² = 4340€, Main d'œuvre: 560€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant la pose)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la pose)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la pose)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la pose)
  • Revêtement sol chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant la pose)
  • Peinture chambres:1 450€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 50 m²) × 25€/m² = 1250€, Main d'œuvre: 200€
  • Peinture salon:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 326 €/an
Calcul : 2 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 033 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 512 €
Revenus locatifs : +30 326 €
Charges déductibles : -62 512 €
Résultat foncier Année 1 : -32 187 €(Déficit de 32 187 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 787 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 612 €/an
Revenus locatifs : +30 326 €
Charges déductibles : -13 612 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 713 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10786.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 326 €62 522 €9 590 €-32 196 €21 400 €10 796 €10 796 €
230 932 €13 367 €9 335 €17 565 €---
331 551 €13 104 €9 072 €18 447 €---
432 182 €12 831 €8 799 €19 351 €---
532 826 €12 549 €8 518 €20 277 €---
633 482 €12 257 €8 226 €21 225 €---
734 152 €11 956 €7 924 €22 196 €---
834 835 €11 643 €7 612 €23 191 €---
935 532 €11 321 €7 289 €24 211 €---
1036 242 €10 986 €6 955 €25 256 €---
1136 967 €10 641 €6 609 €26 326 €---
1237 706 €10 283 €6 252 €27 423 €---
1338 460 €9 913 €5 882 €28 547 €---
1439 230 €9 531 €5 499 €29 699 €---
1540 014 €9 135 €5 103 €30 880 €---
1640 815 €8 725 €4 694 €32 089 €---
1741 631 €8 301 €4 270 €33 329 €---
1842 463 €7 863 €3 831 €34 600 €---
1943 313 €7 409 €3 378 €35 903 €---
2044 179 €6 940 €2 909 €37 239 €---
2145 063 €6 455 €2 423 €38 608 €---
2245 964 €5 953 €1 921 €40 011 €---
2346 883 €5 433 €1 402 €41 450 €---
2447 821 €4 896 €864 €42 925 €---
2548 777 €4 340 €308 €44 437 €---
TOTAL971 344 €288 354 €138 665 €682 990 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 682 990 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 368 €-6 420 €+12 788 €
2+6 368 €+2 031 €+4 337 €
3+6 368 €+5 534 €+834 €
4+6 368 €+5 805 €+563 €
5+6 368 €+6 083 €+285 €
6+6 368 €+6 367 €+1 €
7+6 368 €+6 659 €-291 €
8+6 368 €+6 957 €-589 €
9+6 368 €+7 263 €-895 €
10+6 368 €+7 577 €-1 209 €
11+6 368 €+7 898 €-1 530 €
12+6 368 €+8 227 €-1 859 €
13+6 368 €+8 564 €-2 196 €
14+6 368 €+8 910 €-2 542 €
15+6 368 €+9 264 €-2 896 €
16+6 368 €+9 627 €-3 259 €
17+6 368 €+9 999 €-3 631 €
18+6 368 €+10 380 €-4 012 €
19+6 368 €+10 771 €-4 403 €
20+6 368 €+11 172 €-4 804 €
21+6 368 €+11 582 €-5 214 €
22+6 368 €+12 003 €-5 635 €
23+6 368 €+12 435 €-6 067 €
24+6 368 €+12 877 €-6 509 €
25+6 368 €+13 331 €-6 963 €
Total+159 200 €+204 897 €+-45 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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