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vente - appartement

Bien expiré
VilleBelvédère (06)
Surface35m²
Coût Total124 180€
Loyer Annuel5 444€
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 885,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Vue degagee, Balcon

Appartement de 35 m² à Belvédère, à l'entrée du village, offrant une vue panoramique sur la vallée et les montagnes environnantes. Ce deux-pièces traversant bénéficie d'une belle luminosité naturelle grâce à son exposition et son double vitrage.

Le balcon orienté Sud-Ouest constitue un véritable atout pour profiter du soleil une grande partie de la journée et du calme de ce petit immeuble. Stationnement facile à proximité. Le bien nécessite des travaux de rafraîchissement pour révéler pleinement son potentiel.

Appartement idéal pour primo-accédants, résidence secondaire ou investissement locatif dans le secteur du Mercantour. DPE en cours de réalisation.

66 000 € - Alpes d'Azur Immobilier

Plus d'informations sur : https://www.alpesdazur-immobilier.com Alpes d'Azur Immobilier reste à votre disposition pour organiser une visite. Vendez mieux, Vendez avec nous ! Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Belvédère
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.017574, 7.319997
Total : 124 180€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 52 900€
Valeur du bien : 118 900€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 454€/mois
Loyer annuel estimé : 5444€/an
Fourchette totale : 374€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4491€ - 6599€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 5.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 324 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :+19 676€ (+42.5%)
Marge achat-revente :-77 856€ (-168.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,57€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 651,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 364,79€
Coût de l'assurance :13 970,25€
Taxe foncière : 544,40€/an
Soit par mois : 45,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 453,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900 €(1 511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 5000€ = 5000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belvédère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 444 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 180 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 987 €
Revenus locatifs : +5 444 €
Charges déductibles : -57 987 €
Résultat foncier Année 1 : -52 543 €(Déficit de 52 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 143 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 087 €/an
Revenus locatifs : +5 444 €
Charges déductibles : -5 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31142.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 444 €57 991 €3 987 €-52 547 €21 400 €31 147 €31 147 €
25 553 €4 983 €3 879 €570 €--30 576 €
35 664 €4 871 €3 768 €793 €--29 783 €
45 777 €4 756 €3 652 €1 021 €--28 762 €
55 893 €4 637 €3 533 €1 256 €--27 506 €
66 011 €4 514 €3 410 €1 497 €--26 009 €
76 131 €4 387 €3 283 €1 744 €--24 265 €
86 253 €4 255 €3 152 €1 998 €--22 267 €
96 378 €4 120 €3 017 €2 259 €--20 008 €
106 506 €3 980 €2 877 €2 526 €--17 482 €
116 636 €3 835 €2 732 €2 801 €--14 681 €
126 769 €3 686 €2 582 €3 083 €---
136 904 €3 531 €2 428 €3 373 €---
147 042 €3 372 €2 269 €3 671 €---
157 183 €3 207 €2 104 €3 976 €---
167 327 €3 037 €1 934 €4 290 €---
177 473 €2 861 €1 758 €4 612 €---
187 623 €2 680 €1 576 €4 943 €---
197 775 €2 492 €1 389 €5 283 €---
207 931 €2 298 €1 195 €5 632 €---
218 089 €2 098 €995 €5 991 €---
228 251 €1 891 €788 €6 360 €---
238 416 €1 678 €575 €6 738 €---
248 585 €1 457 €354 €7 127 €---
258 756 €1 229 €126 €7 527 €---
TOTAL174 372 €137 845 €57 365 €36 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 143 €-6 420 €+7 563 €
2+1 143 €0 €+1 143 €
3+1 143 €0 €+1 143 €
4+1 143 €0 €+1 143 €
5+1 143 €0 €+1 143 €
6+1 143 €0 €+1 143 €
7+1 143 €0 €+1 143 €
8+1 143 €0 €+1 143 €
9+1 143 €0 €+1 143 €
10+1 143 €0 €+1 143 €
11+1 143 €0 €+1 143 €
12+1 143 €+925 €+218 €
13+1 143 €+1 012 €+131 €
14+1 143 €+1 101 €+42 €
15+1 143 €+1 193 €-50 €
16+1 143 €+1 287 €-144 €
17+1 143 €+1 384 €-241 €
18+1 143 €+1 483 €-340 €
19+1 143 €+1 585 €-442 €
20+1 143 €+1 690 €-547 €
21+1 143 €+1 797 €-654 €
22+1 143 €+1 908 €-765 €
23+1 143 €+2 021 €-878 €
24+1 143 €+2 138 €-995 €
25+1 143 €+2 258 €-1 115 €
Total+28 575 €+15 362 €+13 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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