Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

vente - appartement

VilleBelvédère (06)
Surface35
Coût Total124 180
Loyer Annuel5 444
Rentabilité4.38%
Cashflow/mois-243
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 885,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Vue degagee, Balcon

Appartement de 35 m² à Belvédère, à l'entrée du village, offrant une vue panoramique sur la vallée et les montagnes environnantes. Ce deux-pièces traversant bénéficie d'une belle luminosité naturelle grâce à son exposition et son double vitrage.

Le balcon orienté Sud-Ouest constitue un véritable atout pour profiter du soleil une grande partie de la journée et du calme de ce petit immeuble. Stationnement facile à proximité. Le bien nécessite des travaux de rafraîchissement pour révéler pleinement son potentiel.

Appartement idéal pour primo-accédants, résidence secondaire ou investissement locatif dans le secteur du Mercantour. DPE en cours de réalisation.

66 000 € - Alpes d'Azur Immobilier

Plus d'informations sur : https://www.alpesdazur-immobilier.com Alpes d'Azur Immobilier reste à votre disposition pour organiser une visite. Vendez mieux, Vendez avec nous ! Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques sont disponibles sur le site : www.georisques.gouv.fr

Honoraires inclus de 10% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 60 000 €. DPE en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Belvédère
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.017574, 7.319997
Total : 124 180
Prix d'acquisition : 66 000
Travaux : 52 900
Valeur du bien : 118 900
Frais de notaire : 5 280
Coût estimé : 5 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 454€/mois
Loyer annuel estimé : 5444€/an
Fourchette totale : 374€ - 550€/mois
Fourchette annuelle : 4491€ - 6599€/an
Rentabilité brute :4.38%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 5.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 323,53 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 324
Prix d'achat :66 000
Décote à l'achat :+19 676 (+42.5%)
Marge achat-revente :-77 856€ (-168.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 180
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :46,57€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 651,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 364,79
Coût de l'assurance :13 970,25
Taxe foncière : 544,40€/an
Soit par mois : 45,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 453,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-243,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salle à manger (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 900(1 511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:3 000
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000
    Rénovation chambre: 1 chambre × 5000€ = 5000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger:1 200
    Peinture salle à manger: 10 m² × 120€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belvédère (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 454 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 444 €/an
Calcul : 454 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 180 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 987
Revenus locatifs : +5 444
Charges déductibles : -57 987
Résultat foncier Année 1 : -52 543(Déficit de 52 543 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 143
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 087 €/an
Revenus locatifs : +5 444
Charges déductibles : -5 087
Résultat foncier Années 2+ : 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31142.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 44457 9913 987-52 54721 400 €31 147 €31 147 €
25 5534 9833 879570--30 576 €
35 6644 8713 768793--29 783 €
45 7774 7563 6521 021--28 762 €
55 8934 6373 5331 256--27 506 €
66 0114 5143 4101 497--26 009 €
76 1314 3873 2831 744--24 265 €
86 2534 2553 1521 998--22 267 €
96 3784 1203 0172 259--20 008 €
106 5063 9802 8772 526--17 482 €
116 6363 8352 7322 801--14 681 €
126 7693 6862 5823 083---
136 9043 5312 4283 373---
147 0423 3722 2693 671---
157 1833 2072 1043 976---
167 3273 0371 9344 290---
177 4732 8611 7584 612---
187 6232 6801 5764 943---
197 7752 4921 3895 283---
207 9312 2981 1955 632---
218 0892 0989955 991---
228 2511 8917886 360---
238 4161 6785756 738---
248 5851 4573547 127---
258 7561 2291267 527---
TOTAL174 372137 84557 36536 52721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 527
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 143 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 143-6 420+7 563
2+1 1430+1 143
3+1 1430+1 143
4+1 1430+1 143
5+1 1430+1 143
6+1 1430+1 143
7+1 1430+1 143
8+1 1430+1 143
9+1 1430+1 143
10+1 1430+1 143
11+1 1430+1 143
12+1 143+925+218
13+1 143+1 012+131
14+1 143+1 101+42
15+1 143+1 193-50
16+1 143+1 287-144
17+1 143+1 384-241
18+1 143+1 483-340
19+1 143+1 585-442
20+1 143+1 690-547
21+1 143+1 797-654
22+1 143+1 908-765
23+1 143+2 021-878
24+1 143+2 138-995
25+1 143+2 258-1 115
Total+28 575+15 362+13 213
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →