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Maison à vendre

VilleMalesherbes (45)
Surface238m²
Coût Total310 660€
Loyer Annuel29 045€
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+573€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 238 m²
Prix au m² : 903,36 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 chambres, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

A MALESHERBES,

Venez découvrir ce bien avec un local commercial et une partie d'habitation. Ce bien dispose d'une cour pour stationner et d'un jardin clos donnant sur le parc du château.

Accès pratique grâce à sa localisation.

DPE : F Anne FARINHA

Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Malesherbes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.282743, 2.356344
Total : 310 660€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 78 460€
Valeur du bien : 293 460€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 238m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 13.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2420€/mois
Loyer annuel estimé : 29045€/an
Fourchette totale : 1863€ - 3145€/mois
Fourchette annuelle : 22355€ - 37737€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 12.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 085,89 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :496 442 €
Prix d'achat :215 000 €
Décote à l'achat :-281 442€ (-56.7%)
Marge achat-revente :185 782€ (37.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 517,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,02€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 605,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 494,23€
Coût de l'assurance :26 406,10€
Taxe foncière : 2 904,50€/an
Soit par mois : 242,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 420,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 847,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :573,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 238 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 238 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 2.5/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 460 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:19 040€
    Isolation combles: 238 m² × 80€/m² = 19040€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€ = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs: 7 chambres × 30€ = 210€, Peinture plafonds: 7 chambres × 40€ = 280€, Main d'œuvre: 1190€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (30 m²) × 40€ = 1200€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Malesherbes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 045 €/an
Calcul : 2 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 056 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 905 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 448 €
Revenus locatifs : +29 045 €
Charges déductibles : -92 448 €
Résultat foncier Année 1 : -63 403 €(Déficit de 63 403 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 003 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 988 €/an
Revenus locatifs : +29 045 €
Charges déductibles : -13 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 057 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42002.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 045 €92 458 €10 037 €-63 413 €21 400 €42 013 €42 013 €
229 626 €13 726 €9 766 €15 899 €--26 113 €
330 218 €13 446 €9 486 €16 772 €--9 341 €
430 823 €13 157 €9 196 €17 666 €---
531 439 €12 858 €8 897 €18 582 €---
632 068 €12 549 €8 588 €19 519 €---
732 709 €12 229 €8 269 €20 480 €---
833 364 €11 900 €7 939 €21 464 €---
934 031 €11 559 €7 598 €22 472 €---
1034 711 €11 207 €7 246 €23 505 €---
1135 406 €10 843 €6 882 €24 563 €---
1236 114 €10 467 €6 506 €25 647 €---
1336 836 €10 078 €6 118 €26 758 €---
1437 573 €9 677 €5 716 €27 896 €---
1538 324 €9 263 €5 302 €29 062 €---
1639 091 €8 834 €4 874 €30 256 €---
1739 873 €8 392 €4 431 €31 481 €---
1840 670 €7 934 €3 974 €32 736 €---
1941 483 €7 462 €3 501 €34 021 €---
2042 313 €6 974 €3 013 €35 339 €---
2143 159 €6 470 €2 509 €36 690 €---
2244 023 €5 948 €1 988 €38 074 €---
2344 903 €5 410 €1 449 €39 493 €---
2445 801 €4 854 €893 €40 947 €---
2546 717 €4 279 €318 €42 438 €---
TOTAL930 320 €321 973 €144 494 €608 347 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 608 347 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 099 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 099 €-6 420 €+12 519 €
2+6 099 €0 €+6 099 €
3+6 099 €0 €+6 099 €
4+6 099 €+2 498 €+3 601 €
5+6 099 €+5 574 €+525 €
6+6 099 €+5 856 €+243 €
7+6 099 €+6 144 €-45 €
8+6 099 €+6 439 €-340 €
9+6 099 €+6 742 €-643 €
10+6 099 €+7 051 €-952 €
11+6 099 €+7 369 €-1 270 €
12+6 099 €+7 694 €-1 595 €
13+6 099 €+8 027 €-1 928 €
14+6 099 €+8 369 €-2 270 €
15+6 099 €+8 718 €-2 619 €
16+6 099 €+9 077 €-2 978 €
17+6 099 €+9 444 €-3 345 €
18+6 099 €+9 821 €-3 722 €
19+6 099 €+10 206 €-4 107 €
20+6 099 €+10 602 €-4 503 €
21+6 099 €+11 007 €-4 908 €
22+6 099 €+11 422 €-5 323 €
23+6 099 €+11 848 €-5 749 €
24+6 099 €+12 284 €-6 185 €
25+6 099 €+12 731 €-6 632 €
Total+152 475 €+182 504 €+-30 029 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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