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Appartement 7 pièces 181 m²

VilleCréon (33)
Surface181m²
Coût Total325 200€
Loyer Annuel24 795€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 1 381,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 7 pièces 181 m²

Située à 3km du centre de Créon, le cabinet Mélé vous présente cette maison de village d'environ 181m² comprenant au rez-de-chaussée un salon, une cuisine équipée, une buanderie, un séjour avec un plafond rampant donnant sur une véranda et une terrasse, WC. L'espace nuit, à l'étage, comprend une mezzanine, 3 chambres spacieuses, une salle d'eau, une salle de bains et un WC. Un garage attenant complète le bien.

Le tout sur une parcelle de 327 m² avec un abri voiture, un jardinet clôturé et une cour.

Surface : 181 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/06/2025

Consommation énergie primaire : 204 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 390 € et 4 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Créon
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.774227, -0.345365
Total : 325 200€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 55 200€
Valeur du bien : 305 200€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 11.42€/m²/mois
Fourchette : 9.69€ - 13.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 2066€/mois
Loyer annuel estimé : 24795€/an
Fourchette totale : 1753€ - 2435€/mois
Fourchette annuelle : 21040€ - 29221€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 575 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :466 075 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-216 075€ (-46.4%)
Marge achat-revente :140 875€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :325 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 624,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :81,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 705,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 162,52€
Coût de l'assurance :24 390,00€
Taxe foncière : 2 479,51€/an
Soit par mois : 206,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 066,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 912,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des finitions et peinture de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais décor daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 066 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 795 €/an
Calcul : 2 066 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 325 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 976 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 480 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 830 €
Revenus locatifs : +24 795 €
Charges déductibles : -69 830 €
Résultat foncier Année 1 : -45 035 €(Déficit de 45 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 630 €/an
Revenus locatifs : +24 795 €
Charges déductibles : -14 630 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23634.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 795 €69 840 €11 185 €-45 045 €21 400 €23 645 €23 645 €
225 291 €14 347 €10 891 €10 944 €--12 701 €
325 797 €14 042 €10 587 €11 755 €--946 €
426 313 €13 727 €10 272 €12 585 €---
526 839 €13 401 €9 946 €13 438 €---
627 376 €13 064 €9 609 €14 312 €---
727 923 €12 714 €9 259 €15 209 €---
828 482 €12 352 €8 897 €16 130 €---
929 051 €11 977 €8 522 €17 074 €---
1029 632 €11 589 €8 134 €18 043 €---
1130 225 €11 188 €7 733 €19 037 €---
1230 830 €10 772 €7 317 €20 058 €---
1331 446 €10 341 €6 886 €21 105 €---
1432 075 €9 895 €6 440 €22 180 €---
1532 717 €9 434 €5 979 €23 283 €---
1633 371 €8 956 €5 501 €24 415 €---
1734 038 €8 461 €5 006 €25 577 €---
1834 719 €7 949 €4 494 €26 770 €---
1935 414 €7 418 €3 963 €27 995 €---
2036 122 €6 869 €3 414 €29 253 €---
2136 844 €6 300 €2 845 €30 544 €---
2237 581 €5 712 €2 257 €31 869 €---
2338 333 €5 102 €1 647 €33 231 €---
2439 099 €4 471 €1 016 €34 628 €---
2539 881 €3 818 €363 €36 064 €---
TOTAL794 195 €303 740 €162 163 €490 455 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 795 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 207 €-6 420 €+11 627 €
2+5 207 €0 €+5 207 €
3+5 207 €0 €+5 207 €
4+5 207 €+3 492 €+1 715 €
5+5 207 €+4 031 €+1 176 €
6+5 207 €+4 294 €+913 €
7+5 207 €+4 563 €+644 €
8+5 207 €+4 839 €+368 €
9+5 207 €+5 122 €+85 €
10+5 207 €+5 413 €-206 €
11+5 207 €+5 711 €-504 €
12+5 207 €+6 017 €-810 €
13+5 207 €+6 332 €-1 125 €
14+5 207 €+6 654 €-1 447 €
15+5 207 €+6 985 €-1 778 €
16+5 207 €+7 325 €-2 118 €
17+5 207 €+7 673 €-2 466 €
18+5 207 €+8 031 €-2 824 €
19+5 207 €+8 399 €-3 192 €
20+5 207 €+8 776 €-3 569 €
21+5 207 €+9 163 €-3 956 €
22+5 207 €+9 561 €-4 354 €
23+5 207 €+9 969 €-4 762 €
24+5 207 €+10 389 €-5 182 €
25+5 207 €+10 819 €-5 612 €
Total+130 175 €+147 137 €+-16 962 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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