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Appartement Beynes 5 pièce(s) - Pour les amateurs de travaux

Bien expiré
VillePlaisir (78)
Surface81
Coût Total242 592
Loyer Annuel15 202
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 344,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Cave, Nombre de WC : 1

Situé à BEYNES, dans une résidence récemment isolée par l'extérieur et à proximité immédiate de toutes les commodités, cet appartement de 80 m² vous séduira par son potentiel. Il se compose d'une entrée, d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux, de trois chambres et d'une salle de bains. Des travaux sont à prévoir, notamment l'aménagement de la cuisine et de la salle de bains Idéal pour les amateurs de rénovation. Une cave vient compléter ce bien. Stationnement libre à l'extérieur Cette annonce vise 2 lots situés dans une copropriété ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques . Contactez votre agence ERA BEYNES CONORD IMMO ,spécialiste de votre estimation sur Beynes, Thiverval, Thoiry, Saulx Marchais, Auteuil, Autouillet, Crespières, Marcq, Saint Germain de la Grange, Montainville, Mareil sur mauldre (5.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/388269.pdf

Ville : Plaisir
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78370
Coordonnées : 48.827939, 1.944471
Total : 242 592
Prix d'acquisition : 189 900
Travaux : 37 500
Valeur du bien : 227 400
Frais de notaire : 15 192
Coût estimé : 15 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 18.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1267€/mois
Loyer annuel estimé : 15202€/an
Fourchette totale : 1057€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 12680€ - 18226€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 592
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 198,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :70,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 269,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 082,84
Coût de l'assurance :21 226,80
Taxe foncière : 1 520,24€/an
Soit par mois : 126,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 266,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 396,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500
    Cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:9 000
    Rénovation chambres: 3 chambres (45 m²) × 200€/m² = 9000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture murs et plafonds, et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisir (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 202 €/an
Calcul : 1 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 095 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 592 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 520 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 964
Revenus locatifs : +15 202
Charges déductibles : -47 964
Résultat foncier Année 1 : -32 762(Déficit de 32 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 362
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 464 €/an
Revenus locatifs : +15 202
Charges déductibles : -10 464
Résultat foncier Années 2+ : 4 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11361.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 20247 9728 103-32 77021 400 €11 370 €11 370 €
215 50610 2567 8875 250--6 120 €
315 81710 0337 6645 783--337 €
416 1339 8037 4336 330---
516 4569 5647 1946 892---
616 7859 3176 9487 468---
717 1209 0626 6928 059---
817 4638 7976 4288 665---
917 8128 5246 1559 288---
1018 1688 2425 8729 927---
1118 5327 9495 58010 582---
1218 9027 6475 27811 255---
1319 2807 3344 96511 946---
1419 6667 0114 64112 655---
1520 0596 6764 30713 383---
1620 4606 3303 96114 130---
1720 8705 9723 60314 897---
1821 2875 6023 23315 685---
1921 7135 2192 85016 494---
2022 1474 8232 45417 324---
2122 5904 4132 04418 177---
2223 0423 9901 62019 052---
2323 5033 5511 18219 951---
2423 9733 09872920 874---
2524 4522 62926021 823---
TOTAL486 937213 816117 083273 12221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 122
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 193-6 420+9 613
2+3 1930+3 193
3+3 1930+3 193
4+3 193+1 798+1 395
5+3 193+2 068+1 125
6+3 193+2 240+953
7+3 193+2 418+775
8+3 193+2 600+593
9+3 193+2 786+407
10+3 193+2 978+215
11+3 193+3 175+18
12+3 193+3 377-184
13+3 193+3 584-391
14+3 193+3 797-604
15+3 193+4 015-822
16+3 193+4 239-1 046
17+3 193+4 469-1 276
18+3 193+4 705-1 512
19+3 193+4 948-1 755
20+3 193+5 197-2 004
21+3 193+5 453-2 260
22+3 193+5 716-2 523
23+3 193+5 985-2 792
24+3 193+6 262-3 069
25+3 193+6 547-3 354
Total+79 825+81 936+-2 111
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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