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Maison 7 pièces 170 m²

VilleRetournac (43)
Surface170
Coût Total215 740
Loyer Annuel14 011
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-66
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 811,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 170 m² - Maison 7 pièces 170 m²

En exclusivité Alti immo vous propose à Retournac (43130) une maison située  entre le centre ville et la gare  , 170 m2 habitable comprenant au rez de chaussée une entrée avec accès  buanderie ,wc , une chambre et  une salle d'eau, à l'étage , entrée également indépendante avec pièce de vie de 82 m2 , accès terrasse couverte  et jardin  , au dernier étage , 3 chambres, un WC , une salle d'eau . Idéale pour une famille , elle offre des espaces lumineux, confortables et parfaitement entretenus. On trouve également un garage de 40 m2 .  Cette maison allie confort, praticité et sérénité grâce à son excellent état général. Une belle opportunité à saisir rapidement . Prix de vente : 138 000EUR Notre barème : [URL masquée pour votre sécurité]/. Mentions légales : les honoraires sont à la charge du vendeur, notre barème est consultable sur notre site, les diagnostics ont été réalisés le 05/03/2024, DPE : Classé D GES: Classé D , Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2270 EUR et 3140EUR. Prix moyens des énergies indexés (abonnement compris), le bien n'est pas soumis au régime de copropriété. Pour toutes informations complémentaires Alti immo vous propose de contacter Sébastien Viallet votre conseiller immobilier Indépendant (R.S.A.C. de No 534077508) spécialisé sur le secteur de Monistrol-sur-Loire au O6.20.14.17.33

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 170 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/03/2024

Consommation énergie primaire : 201 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 270 € et 3 140 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2000 (abonnements compris)

Ville : Retournac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43130
Coordonnées : 45.200424, 4.043190
Total : 215 740
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 66 700
Valeur du bien : 204 700
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1168€/mois
Loyer annuel estimé : 14011€/an
Fourchette totale : 839€ - 1626€/mois
Fourchette annuelle : 10063€ - 19508€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 089,29 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 178
Prix d'achat :138 000
Décote à l'achat :-47 178 (-25.5%)
Marge achat-revente :-30 562€ (-16.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :215 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 053,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 116,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 345,03
Coût de l'assurance :18 877,25
Taxe foncière : 1 401,09€/an
Soit par mois : 116,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 167,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-65,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs, peinture et mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aménagement
Nettoyage et aménagement de l'espace extérieur
Quantité: terrasse complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite nettoyage et aménagement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 600
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:3 000
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:3 000
    Peinture et entretien du parquet: 1 salon × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Terrasse - Aménagement:2 000
    Aménagement terrasse: 1 terrasse × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Retournac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 168 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 011 €/an
Calcul : 1 168 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 963 €/an
Base de calcul : Emprunt de 215 740 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 755 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 401 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 820
Revenus locatifs : +14 011
Charges déductibles : -75 820
Résultat foncier Année 1 : -61 809(Déficit de 61 809 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 409
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 120 €/an
Revenus locatifs : +14 011
Charges déductibles : -9 120
Résultat foncier Années 2+ : 4 891 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40408.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 01175 8266 970-61 81521 400 €40 415 €40 415 €
214 2918 9386 7825 353--35 062 €
314 5778 7436 5875 833--29 229 €
414 8688 5426 3866 326--22 903 €
515 1668 3356 1796 831--16 072 €
615 4698 1205 9647 349--8 723 €
715 7797 8985 7427 880--842 €
816 0947 6695 5138 425---
916 4167 4335 2768 983---
1016 7447 1885 0329 556---
1117 0796 9354 77910 144---
1217 4216 6744 51810 746---
1317 7696 4054 24811 365---
1418 1256 1263 97011 999---
1518 4875 8383 68212 649---
1618 8575 5413 38413 316---
1719 2345 2333 07714 001---
1819 6194 9162 76014 703---
1920 0114 5882 43115 423---
2020 4114 2492 09216 163---
2120 8193 8981 74216 921---
2221 2363 5371 38017 699---
2321 6613 1631 00718 498---
2422 0942 77662019 317---
2522 5362 37722120 158---
TOTAL448 774220 950100 345227 82421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 227 824
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 011 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 942-6 420+9 362
2+2 9420+2 942
3+2 9420+2 942
4+2 9420+2 942
5+2 9420+2 942
6+2 9420+2 942
7+2 9420+2 942
8+2 942+2 275+667
9+2 942+2 695+247
10+2 942+2 867+75
11+2 942+3 043-101
12+2 942+3 224-282
13+2 942+3 409-467
14+2 942+3 600-658
15+2 942+3 795-853
16+2 942+3 995-1 053
17+2 942+4 200-1 258
18+2 942+4 411-1 469
19+2 942+4 627-1 685
20+2 942+4 849-1 907
21+2 942+5 076-2 134
22+2 942+5 310-2 368
23+2 942+5 549-2 607
24+2 942+5 795-2 853
25+2 942+6 048-3 106
Total+73 550+68 347+5 203
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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