Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleDurtal (49)
Surface107m²
Coût Total148 320€
Loyer Annuel10 399€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 841,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Cette maison de ville est idéalement située dans un quartier calme, proche de tous les commerces, écoles, services et de l'accès à l'autoroute A11.

La maison dispose de trois niveaux. Une cage d'escalier indépendante dessert chaque niveau permettant la possibilité de créer 3 logements d'environ 40 m² avec des accès séparés.

  • Au rez de chaussée : une grande pièce de vie avec cheminée et une cuisine
  • Au premier étage : une grande pièce de vie et une salle de bain
  • Au troisième étage : un grenier aménagé de 45 m² au sol et un grenier idéal pour du stockage.

Des travaux sont à prévoir mais la configuration des espaces et son emplacement en font une belle opportunité pour un projet locatif.

Contactez votre Agent AXO - L'immobilier Actif , Cécile PIETROPAOLI . Plus d'informations (réf. 85002126023). Honoraires : 5,88 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 85 000 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Durtal
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49430
Coordonnées : 47.674673, -0.223037
Total : 148 320€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 51 120€
Valeur du bien : 141 120€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 10.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 867€/mois
Loyer annuel estimé : 10399€/an
Fourchette totale : 665€ - 1129€/mois
Fourchette annuelle : 7986€ - 13542€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 302,56 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 373 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-49 373€ (-35.4%)
Marge achat-revente :-8 947€ (-6.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :744,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :43,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 154,02€
Coût de l'assurance :12 978,00€
Taxe foncière : 1 039,92€/an
Soit par mois : 86,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 874,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage et entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur les murs et le sol
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et peinture des murs
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée en mauvais état nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 120 €(478 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 420€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8500€ = 8500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée:800€
    Rénovation entrée: 5 m² × 160€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Durtal (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 867 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 399 €/an
Calcul : 867 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 320 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 040 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 849 €
Revenus locatifs : +10 399 €
Charges déductibles : -57 849 €
Résultat foncier Année 1 : -47 450 €(Déficit de 47 450 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 050 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 729 €/an
Revenus locatifs : +10 399 €
Charges déductibles : -6 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 670 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26050.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 399 €57 854 €5 175 €-47 455 €21 400 €26 055 €26 055 €
210 607 €6 599 €5 040 €4 008 €--22 047 €
310 819 €6 459 €4 900 €4 360 €--17 687 €
411 036 €6 314 €4 755 €4 721 €--12 966 €
511 256 €6 164 €4 605 €5 092 €--7 874 €
611 482 €6 009 €4 450 €5 473 €--2 401 €
711 711 €5 848 €4 289 €5 863 €---
811 945 €5 681 €4 122 €6 264 €---
912 184 €5 508 €3 949 €6 676 €---
1012 428 €5 329 €3 770 €7 099 €---
1112 677 €5 144 €3 585 €7 533 €---
1212 930 €4 952 €3 393 €7 979 €---
1313 189 €4 753 €3 194 €8 436 €---
1413 453 €4 546 €2 987 €8 906 €---
1513 722 €4 333 €2 774 €9 389 €---
1613 996 €4 112 €2 553 €9 884 €---
1714 276 €3 883 €2 324 €10 393 €---
1814 561 €3 645 €2 086 €10 916 €---
1914 853 €3 399 €1 840 €11 453 €---
2015 150 €3 145 €1 586 €12 005 €---
2115 453 €2 881 €1 322 €12 572 €---
2215 762 €2 608 €1 049 €13 154 €---
2316 077 €2 325 €766 €13 752 €---
2416 399 €2 031 €472 €14 367 €---
2516 727 €1 728 €169 €14 999 €---
TOTAL333 090 €165 250 €75 154 €167 840 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 840 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 184 €-6 420 €+8 604 €
2+2 184 €0 €+2 184 €
3+2 184 €0 €+2 184 €
4+2 184 €0 €+2 184 €
5+2 184 €0 €+2 184 €
6+2 184 €0 €+2 184 €
7+2 184 €+1 039 €+1 145 €
8+2 184 €+1 879 €+305 €
9+2 184 €+2 003 €+181 €
10+2 184 €+2 130 €+54 €
11+2 184 €+2 260 €-76 €
12+2 184 €+2 394 €-210 €
13+2 184 €+2 531 €-347 €
14+2 184 €+2 672 €-488 €
15+2 184 €+2 817 €-633 €
16+2 184 €+2 965 €-781 €
17+2 184 €+3 118 €-934 €
18+2 184 €+3 275 €-1 091 €
19+2 184 €+3 436 €-1 252 €
20+2 184 €+3 601 €-1 417 €
21+2 184 €+3 772 €-1 588 €
22+2 184 €+3 946 €-1 762 €
23+2 184 €+4 126 €-1 942 €
24+2 184 €+4 310 €-2 126 €
25+2 184 €+4 500 €-2 316 €
Total+54 600 €+50 352 €+4 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →