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Maison 6 pièces 172 m²

Bien expiré
VilleBouillé-ménard, Bourg-d'iré, Bourg-l'Évêque, Châtelais, Combrée, Grugé-l'hôpital, Noyant-la-gravoyère, Noëllet, Tremblay (49)
Surface172m²
Coût Total233 300€
Loyer Annuel14 514€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 930,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 172 m²

Située sur la commune de Bel-Air, maison d'une superficie de 170m² habitable comprenant : -au rez-de-chaussée : entrée, cuisine indépendante, pièce de vie avec insert, petite chambre, dégagement, sanitaire, placard, chaufferie et salle d'eau. -à l'étage : quatre chambres dont une avec salle d'eau et une avec baignoire. Parcelle attenante d'environ 190m² et non attenante de 606m² avec garage tôle. Travaux déjà réalisés : couverture, isolation, menuiseries. Contact Vanessa Roujou [Coordonnées masquées]

Surface : 172 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/07/2026

Consommation énergie primaire : 192 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 175 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 160 € et 4 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Bouillé-ménard, Bourg-d'iré, Bourg-l'Évêque, Châtelais, Combrée, Grugé-l'hôpital, Noyant-la-gravoyère, Noëllet, Tremblay
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49520
Coordonnées : 47.736805, -1.163392
Total : 233 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 60 500€
Valeur du bien : 220 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14514€/an
Fourchette totale : 934€ - 1567€/mois
Fourchette annuelle : 11206€ - 18799€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.80% - 8.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 212,09 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 479 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-48 479€ (-23.3%)
Marge achat-revente :-24 821€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 143,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :68,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 211,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 624,10€
Coût de l'assurance :20 413,75€
Taxe foncière : 1 451,39€/an
Soit par mois : 120,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 209,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 332,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des équipements dans la buanderie
Quantité: 1 buanderie (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - buanderie nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 500 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 900€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€ = 18900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Buanderie:600€
    Peinture buanderie: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 514 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 451 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 368 €
Revenus locatifs : +14 514 €
Charges déductibles : -70 368 €
Résultat foncier Année 1 : -55 854 €(Déficit de 55 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 868 €/an
Revenus locatifs : +14 514 €
Charges déductibles : -9 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34453.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 514 €70 375 €7 607 €-55 861 €21 400 €34 461 €34 461 €
214 804 €9 670 €7 402 €5 134 €--29 327 €
315 100 €9 459 €7 191 €5 642 €--23 686 €
415 402 €9 240 €6 972 €6 162 €--17 524 €
515 710 €9 014 €6 746 €6 696 €--10 827 €
616 024 €8 781 €6 513 €7 244 €--3 583 €
716 345 €8 539 €6 271 €7 806 €---
816 672 €8 290 €6 022 €8 382 €---
917 005 €8 032 €5 764 €8 973 €---
1017 345 €7 765 €5 497 €9 580 €---
1117 692 €7 490 €5 222 €10 202 €---
1218 046 €7 205 €4 937 €10 841 €---
1318 407 €6 911 €4 643 €11 496 €---
1418 775 €6 607 €4 339 €12 168 €---
1519 151 €6 293 €4 025 €12 858 €---
1619 534 €5 968 €3 700 €13 565 €---
1719 924 €5 633 €3 365 €14 292 €---
1820 323 €5 286 €3 018 €15 037 €---
1920 729 €4 928 €2 660 €15 802 €---
2021 144 €4 557 €2 289 €16 587 €---
2121 567 €4 174 €1 906 €17 393 €---
2221 998 €3 778 €1 511 €18 220 €---
2322 438 €3 370 €1 102 €19 069 €---
2422 887 €2 947 €679 €19 940 €---
2523 345 €2 510 €242 €20 835 €---
TOTAL464 884 €226 823 €109 624 €238 061 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 061 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 514 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048 €-6 420 €+9 468 €
2+3 048 €0 €+3 048 €
3+3 048 €0 €+3 048 €
4+3 048 €0 €+3 048 €
5+3 048 €0 €+3 048 €
6+3 048 €0 €+3 048 €
7+3 048 €+1 267 €+1 781 €
8+3 048 €+2 515 €+533 €
9+3 048 €+2 692 €+356 €
10+3 048 €+2 874 €+174 €
11+3 048 €+3 061 €-13 €
12+3 048 €+3 252 €-204 €
13+3 048 €+3 449 €-401 €
14+3 048 €+3 650 €-602 €
15+3 048 €+3 857 €-809 €
16+3 048 €+4 070 €-1 022 €
17+3 048 €+4 287 €-1 239 €
18+3 048 €+4 511 €-1 463 €
19+3 048 €+4 741 €-1 693 €
20+3 048 €+4 976 €-1 928 €
21+3 048 €+5 218 €-2 170 €
22+3 048 €+5 466 €-2 418 €
23+3 048 €+5 721 €-2 673 €
24+3 048 €+5 982 €-2 934 €
25+3 048 €+6 250 €-3 202 €
Total+76 200 €+71 418 €+4 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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