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Maison 3 pièces 114 m²

VilleVars-sur-Roseix (19)
Surface114m²
Coût Total138 186€
Loyer Annuel11 343€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 727,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 114 m² - Maison en pierre de 3 pièces principales

A proximité d'Objat, maison en pierre composée d'une grande cuisine, salon, salle d'eau et 2 chambres. Une grange et un jardin attenant complètent le bien. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 225-5417O Date de réalisation du diagnostic : 08/09/2025 Prix hors honoraires : 75 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 950 € et 2 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Vars-sur-Roseix
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19130
Coordonnées : 45.257828, 1.366412
Total : 138 186€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 48 600€
Valeur du bien : 131 550€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 8.29€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11343€/an
Fourchette totale : 744€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8923€ - 14420€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 460 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :166 440 €
Prix d'achat :82 950 €
Décote à l'achat :-83 490€ (-50.2%)
Marge achat-revente :28 254€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 186€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :691,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :40,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 732,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 351,51€
Coût de l'assurance :12 091,28€
Taxe foncière : 1 134,33€/an
Soit par mois : 94,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 826,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :118,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et revêtement sol
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 600 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:5 700€
    Isolation des combles: 114 m² × 50€/m² = 5700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation cuisine: 12 m² × 500€/m² = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vars-sur-Roseix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 343 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 186 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 994 €
Revenus locatifs : +11 343 €
Charges déductibles : -54 994 €
Résultat foncier Année 1 : -43 651 €(Déficit de 43 651 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 251 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 394 €/an
Revenus locatifs : +11 343 €
Charges déductibles : -6 394 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 949 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22250.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 343 €54 998 €4 780 €-43 655 €21 400 €22 255 €22 255 €
211 570 €6 273 €4 655 €5 297 €--16 958 €
311 802 €6 143 €4 525 €5 658 €--11 300 €
412 038 €6 009 €4 391 €6 028 €--5 272 €
512 278 €5 870 €4 252 €6 408 €---
612 524 €5 726 €4 108 €6 798 €---
712 774 €5 577 €3 959 €7 197 €---
813 030 €5 422 €3 804 €7 607 €---
913 290 €5 262 €3 645 €8 028 €---
1013 556 €5 097 €3 479 €8 459 €---
1113 827 €4 925 €3 307 €8 902 €---
1214 104 €4 748 €3 130 €9 356 €---
1314 386 €4 564 €2 946 €9 822 €---
1414 674 €4 373 €2 755 €10 300 €---
1514 967 €4 176 €2 558 €10 791 €---
1615 267 €3 972 €2 354 €11 295 €---
1715 572 €3 760 €2 142 €11 812 €---
1815 883 €3 541 €1 923 €12 342 €---
1916 201 €3 314 €1 696 €12 887 €---
2016 525 €3 079 €1 461 €13 446 €---
2116 855 €2 836 €1 218 €14 019 €---
2217 193 €2 584 €966 €14 609 €---
2317 536 €2 323 €705 €15 213 €---
2417 887 €2 053 €435 €15 834 €---
2518 245 €1 773 €155 €16 472 €---
TOTAL363 328 €158 401 €69 352 €204 927 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382 €-6 420 €+8 802 €
2+2 382 €0 €+2 382 €
3+2 382 €0 €+2 382 €
4+2 382 €0 €+2 382 €
5+2 382 €+341 €+2 041 €
6+2 382 €+2 039 €+343 €
7+2 382 €+2 159 €+223 €
8+2 382 €+2 282 €+100 €
9+2 382 €+2 408 €-26 €
10+2 382 €+2 538 €-156 €
11+2 382 €+2 671 €-289 €
12+2 382 €+2 807 €-425 €
13+2 382 €+2 947 €-565 €
14+2 382 €+3 090 €-708 €
15+2 382 €+3 237 €-855 €
16+2 382 €+3 388 €-1 006 €
17+2 382 €+3 544 €-1 162 €
18+2 382 €+3 703 €-1 321 €
19+2 382 €+3 866 €-1 484 €
20+2 382 €+4 034 €-1 652 €
21+2 382 €+4 206 €-1 824 €
22+2 382 €+4 383 €-2 001 €
23+2 382 €+4 564 €-2 182 €
24+2 382 €+4 750 €-2 368 €
25+2 382 €+4 942 €-2 560 €
Total+59 550 €+61 478 €+-1 928 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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